California: Zona Cero para la crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos

California: Zona Cero para la crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos


New America Media, News Report, Ngoc Nguyen, Posted: Jul 22, 2011



Ethel Gist compró la casa de sus sueños y pensaba jubilarse en Antioch, California. En cambio, la señora de 70 años de edad perdió la casa en plena crisis de ejecuciones hipotecarias y ahora vive en una casa alquilada con su hija y dos nietos.

Después de perder su casa de tres dormitorios en el Este de Los Ángeles, René López dice que su mundo se ha "encogido". Él y su familia de siete personas se hacinan en un apartamento de dos dormitorios. López, que perdió su trabajo como joyero, está luchando por encontrar trabajo en un restaurante.

Dianne Pinkston, asesora de impuestos por cuenta propia en Los Ángeles, heredó la casa familiar, sólo para perderla poco después en ejecución hipotecaria. A Pinkston aún le queda una deuda por pagar, pero dice que encuentra consuelo en su familia y amigos, y en el hecho de que después del calvario, "aún no la han vencido".

Gist, López y Pinkston son las caras de la ejecución hipotecaria en California - la zona cero de la crisis de la vivienda. Desde el comienzo de la crisis de la vivienda, el Estado Dorado tiene la dudosa distinción de ser el primero de la nación en el número de ejecuciones hipotecarias - más de medio millón completadas, según los datos de octubre 2008 a junio 2011 de RealtyTrac.

El ritmo de las ejecuciones hipotecarias amainó después de la erupción del escándalo del "robo-signing", en el que los administradores de préstamos aprobaron ejecuciones hipotecarias sin tener en cuenta los documentos justificativos. Los bancos detuvieron temporalmente las ejecuciones hipotecarias durante los últimos meses para revisar sus protocolos.

Sin embargo, se espera que haya un aumento de ejecuciones hipotecarias en los próximos meses. Las aproximadamente 1 millón de ejecuciones hipotecarias que deberían haberse realizado este año ya se van a hacer en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación de RealtyTrac de Irvine, California.

"Eso no se debe a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria durante tanto tiempo, es porque el proceso se ha ralentizado", dijo, y señaló que el tiempo que se tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años de 154 días a 318.

En pocas palabras: la crisis de ejecuciones hipotecarias está lejos de terminar.

Tres años después de la debacle de la vivienda, hacemos un balance de las dimensiones de la crisis en California para ver qué áreas han sido las más afectadas y cuál es el efecto dominó que se encuentra en las comunidades de gente de color. Este informe sobre la respuesta de California a la crisis de ejecuciones hipotecarias también examina las políticas públicas y su impacto en la recuperación del estado.

Las dimensiones de la crisis de la vivienda de California


En California, se calcula que 1.2 millones de propietarios han perdido sus viviendas por ejecución hipotecaria desde 2008. Se espera que otros 800,000 hogares reciban avisos de ejecución hipotecaria en 2012, según un informe de la Campaña de RE-Fund de California, que cita datos de RealtyTrac y Moody Analytics.

A pesar de la ola de ejecuciones hipotecarias, pocas políticas a nivel estatal o federal brindan alivio a los propietarios de viviendas. El Programa Federal de Modificación Home Affordable (HAMP, por sus siglas en inglés) es la política principal propuesta para frenar la crisis de ejecuciones hipotecarias. En gran medida ha fracasado, ya que los bancos solo han modificado una pequeña fracción de los préstamos de los propietarios con problemas. Hasta la fecha, el número de modificaciones permanentes mediante el programa ronda en torno a las 730,000. En California, mientras que 1.2 millones de propietarios han estado frente a una ejecución hipotecaria en los últimos tres años, sólo 122,577 prestatarios recibieron modificaciones permanentes bajo el programa.

La crisis de ejecuciones hipotecarias de California ha diezmado a los centros urbanos y grandes sectores del Valle Central. Una de cada 51 viviendas recibió una notificación de ejecución hipotecaria durante los primeros seis meses del año, según RealtyTrac. El estado registró también el mayor número de notificaciones de ejecuciones hipotecarias del país durante el mismo período.

Los más afectados son las minorías del estado.

Según las investigaciones de la Dra. Carolina Reid del Banco de la Reserva Federal de San Francisco, las minorías han sido desproporcionadamente afectadas por la crisis de ejecuciones hipotecarias. Al estudiar una muestra de los préstamos originados en 2005, encontró que aproximadamente el 12 por ciento de los prestatarios hispanos incurrieron en mora, así como el 8 por ciento de los prestatarios africano americanos, el 7 por ciento de los prestatarios asiáticos y el 5 por ciento de los prestatarios de raza blanca.

En parte se puede explicar la causa del alto porcentaje de préstamos en ejecución hipotecaria de prestatarios de minorías por el hecho de que era más probable que estas recibieran préstamos sub-primes, o de alto riesgo, incluso después del control de diferencias en las características de riesgos de prestatarios y barrios, según Reid. Por ejemplo, en California, Reid encontró que los hispanos tenían un 7.9 por ciento más de probabilidades que los blancos de obtener una hipoteca sub-prime de tasa ajustable que un préstamo preferencial de tasa fija; las cifras correspondientes a los negros y los asiáticos eran de 6.7 por ciento y 2.1 por ciento.

En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (el 48.2 por ciento) eran de prestatarios latinos, según un estudio de 2010 realizado por el Centro para Préstamos Responsables [Center for Responsible Lending].

Las políticas del estado ofrecen poco alivio

Desde el comienzo de la crisis de ejecuciones hipotecarias, la legislatura estatal aprobó varias proposiciones de leyes para ayudar a los propietarios con problemas. Se necesita mucha más ayuda, dicen los defensores de la vivienda.

"[No hay] ninguna buena razón para que la legislatura no se suba al carro, y en un momento como este, para apoyar una legislación que ayudaría a limitar algunos de los abusos que los propietarios están experimentando. Es un comportamiento vergonzoso [por parte de los políticos]," dijo Maeve Elise Brown, directora de Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda [Housing and Economic Rights Advocates] en Oakland, una organización estatal sin fines de lucro de servicios legales y de defensa que el año pasado sirvió a 1,600 propietarios de viviendas.

Los defensores de la vivienda señalan a la SB 94 - una proposición de ley aprobada en 2009 que prohíbe cobrar cargos por adelantado a cualquier persona que facilite la modificación de un préstamo hipotecario - como una medida sumamente necesaria. La gran diferencia entre los prestatarios que buscan modificaciones de préstamos y los que realmente las reciben ha incitado estafas de rescates hipotecarios que encuentran y explotan a propietarios de viviendas vulnerables. Brown dice que cuando los propietarios de viviendas finalmente contactan con su organización, muchos ya han entregado dinero a los estafadores de rescates hipotecarios. "Un porcentaje enorme de los clientes pagaron de mil dólares a 9,000 dólares" a un estafador, dijo.

Otra proposición de ley de 2008, la SB 1137, requería a los administradores ponerse en contacto con los prestatarios antes de iniciar la acción de ejecución hipotecaria. La ley fue clave, porque al principio, los administradores no "contestaban el teléfono" cuando llamaban los prestatarios, dijo Paul Leonard, director de California del Center for Responsible Lending. Ahora, dice, las necesidades de los prestatarios han cambiado. Se refirió al problema de la "doble vía", en referencia a una práctica en la que los bancos inician el procedimiento de ejecución hipotecaria, mientras están negociando una modificación de préstamo.

La SB 729 hubiera abordado esta cuestión, exigiendo a los bancos darles a los propietarios una respuesta sobre las solicitudes de modificación de préstamo antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. El pasado mes de mayo, los comités legislativos estatales no lograron aprobar la SB 729 y otras dos proposiciones de ley relacionadas con la ejecución hipotecaria. La proposición 1321 de la Asamblea hubiera reducido los retrasos de papeleo exigiéndoles a los condados registrar las ejecuciones hipotecarias en 30 días y la proposición 935 de la Asamblea habría requerido que los bancos pagaran una tasa de 20,000 dólares por cada ejecución hipotecaria para recuperar las pérdidas económicas de los gobiernos locales y estatales.

La legislatura sí hizo un esfuerzo para proteger a otro grupo atrapado en la crisis de las ejecuciones hipotecarias: los arrendatarios de viviendas. En esta sesión, la legislatura promulgó leyes para proteger a los inquilinos contra los cierres de servicios públicos (SB 120) y protege el crédito de los inquilinos si son desalojados debido a una ejecución hipotecaria (SB 1149).

Por lo menos el 38 por ciento de las viviendas de ejecución hipotecaria en California estaban ocupadas por arrendatarios en 2010, lo que significa que se desplazó a alrededor de 200,000 residentes, según un informe de enero 2011 por Tenants Together, una organización de derechos de arrendatarios en todo el estado, con sede en San Francisco.

La legislatura del estado no es el único organismo del gobierno de enfrentarse al fraude hipotecario. Harris, la Fiscal General de California, lanzó el mes pasado una unidad de ataque contra el fraude hipotecario en todo el estado para investigar las prácticas financieras ilegales a nivel corporativo y de la comunidad. Sin embargo, su oficina perdió 70 millones de dólares como parte de los recortes de todo el estado, un déficit que seguramente afectará a la unidad de ataque y su capacidad.

La noticia de la pérdida de fondos para el proyecto coincidió con la noticia de un acuerdo con un valor de 8.5 mil millones de dólares entre el Bank of America y un grupo de inversores que compraron títulos respaldados por hipotecas.

El trato es un "modelo de un acuerdo de conciliación para otros bancos y otros tipos de inversores", dijo Leonard del Centro para Préstamos Responsables. California podría montar una investigación similar y una demanda, agregó, pero hacerlo requiere recursos intensivos de los que la oficina de la fiscal general puede que carezca ahora.

Se desconocen los impactos sociales de la ejecución hipotecaria

Las estadísticas sobre los hogares perdidos y los dólares perdidos son relativamente fáciles de seguir. La carga emocional de las personas que perdieron sus casas no está tan bien documentada, dijo Brown, de Housing and Economic Rights Advocates. "Algunas personas ya no van a entrar al juego. Hay una desconfianza en el sistema de crédito y tal vez está justificada. Me interesaría ver el efecto persistente que tiene".

Los especialistas también deben examinar el impacto de la "histórica extracción de la riqueza de las comunidades de color" como resultado de la crisis de la vivienda, dijo Brown. "El impacto es enorme, ya que las comunidades de color por lo general ganan menos dinero que alguien que es de raza blanca, se necesita más tiempo para construirlo", dijo ella.

El impacto de las ejecuciones hipotecarias en los niños también se está examinando, dijo. Se estima que 311,900 niños de California se vieron afectados por la crisis de ejecuciones hipotecarias, según un informe de 2008 realizado por el grupo bipartidista de servicios de apoyo, First Focus. La cifra no incluye a los niños expulsados de viviendas de alquiler. Los niños que son excesivamente desplazados a la fuerza, sugieren los estudios, tienen un rendimiento inferior a la media en la escuela y tienen más probabilidades de desarrollar problemas de comportamiento.

Mientras que la epidemia de ejecuciones hipotecarias en California sigue extendiéndose, dice Brown, los gobiernos estatales y locales deben intensificar los esfuerzos para hacer frente a los impactos de las ejecuciones hipotecarias a nivel comunitario.

Dijo que las miles de casas abandonadas y en ejecución hipotecaria en Ohio se han convertido en un caldo de cultivo para los laboratorios de metanfetaminas y que algunas comunidades en California están empezando a ver un aumento similar en el deterioro y la delincuencia. La legislatura del estado ya se ha movido en ese frente, aprobando la SB 1137 en 2008, que permite a las ciudades multar a los bancos hasta 1,000 dólares por día por dejar propiedades embargadas vacantes y arruinadas.

Ese dinero puede ser útil. Según la Campaña RE-Fund de California (una colaboración entre la California Reinvestment Coalition, SEIU y organizaciones comunitarias), el precio de las ejecuciones hipotecarias para los propietarios de California y los gobiernos estatales y locales es de 650 mil millones de dólares. El estudio encontró que por cada propiedad embargada, la pérdida para la comunidad que la rodea es de casi 340,000 dólares; el costo en impuestos a la propiedad es más de 2,000 dólares; y el costo para los gobiernos locales es de aproximadamente 20,000 dólares.


Roger Lindo de La Opinión y Charlene Muhammad del Final Call han escrito el reportaje.