Los socios de servicios hipotecarios de Hope Now han completado 56.000 modificaciones de préstamos en el mes de Agosto, que es prácticamente sin cambios respecto al mes anterior, con lo que sus cuatro años de total de modificación de préstamo a 4,86 millones de dólares.
HOPE NOW es un consorcio de proveedores de servicios hipotecarios, prestamistas y asesores de vivienda que trabajan juntos para preservar la propiedad de vivienda.
Mientras tanto, el inventario de los préstamos de más de 60 días de mora llegó a 2,800,000 el mes pasado, cifra ligeramente inferior a la delincuencia inventario del mes anterior de 2,81 millones de préstamos.
"Espero que ahora los socios de servicio de continuen completando las modificaciones permanentes de préstamo a una tasa consistente con los últimos meses - a pesar del enorme impacto negativo de la vivienda continúa y la crisis de desempleo", dijo Faith Schwartz, director ejecutivo de Hope Now. "Y, en los casos en que las modificaciones no son posibles, la industria está trabajando duro para educar a los propietarios en riesgo sobre las opciones disponibles para ellos."
Las ventas de ejecución hipotecaria concluidas en Agosto crecieron un 5% de 68.000 en julio. Ejecución de hipoteca ha ido en aumento del 18% en Agosto, llegando a 218.000 desde 185.000 en Julio.
En lo que va de este año, Hope Now ha modificado 690.000 préstamos. Acerca de 478.000 son modificaciones de propiedad, mientras que 211.749 se realizaron a través de la Home Affordable Modification Program (HAMP).
viernes, 30 de septiembre de 2011
jueves, 29 de septiembre de 2011
La Anatomia de Una Venta Corta
Hoy vamos a hablar de como funciona una venta corta. Los vendedores piensan que es otra transacción que cualquier agente con licencia de venta de bienes raices puede ejecutar. No todo agente sabe manejar este tipo de venta ya que toma más de 4 a 5 veces más trabajo que una venta normal. La verdad es que las ventas corta o shor sale son más complicados. He aqui el proceso en una tipica venta corta.
Una venta corta comienza como cualquier otra transacción. El primero que un agente hace al timar el listado es pedir al vendedor información necesaria para poner junto el paquete que varia de un banco al otro pero esencialmente todos ellos piden la misma información:
La transacción sigue pasos similares de un banco al otro. Digamos que un comprador en busca de casas en el área de South Los Angeles ha encontrado una casa que se está vendiendo a corto y presenta el vendedor con una oferta. Al igual que con la venta de bienes raíces, el vendedor puede aceptar, o rechazar la oferta. Una adición a la oferta será un Addendum de venta corta. Es de vital importancia que tanto el comprador como el vendedor entiendan como el Addendum de venta corta afecta a la venta.
Vamos a suponer que el vendedor acepta la oferta de los compradores. El banco solicita una evaluación informal or formal del precio de la propiedad conocido como BPO.
El prestamista requiere un paquete de solicitud de venta a corto enviado con el contrato. Cada prestamista le requerirá la documentación diferente. (Recopilación de esta información para mi cliente es una de las primeras cosas que hago en una transacción de venta corta. Recuerde, usted no está solo. Es el trabajo de su agente que le guiará a través de la venta.)
Agente del vendedor envía el contrato a lo largo con el Paquete de Solicitud de venta a corto al prestamista o prestamistas. A menudo, cuando el archivo es enviado por primera vez, no hay contacto real y no todavia no se establece la línea de tiempo. Pueden pasar semanas antes de que el agente escucha algo. Nota: El agente de bienes raíces tiene la carga de mover estas operaciones a plazo. Por ejemplo, en esta etapa, yo llamo cada 2 días para obtener una actualización. Me encargo de transmitir a mis clientes y el agente de los compradores que se actualiza el comprador. Esto mantiene a todas las partes en contacto con la transacción y los compradores serán menos propensos a sentirse frustrado y alejarse or abandonar la oferta.
El archivo con el tiempo encontrará su camino con una persona real. Es más que probable que no será "la persona", pero todavía una persona. Las cosas están cambiando. Esta persona actuará como coordinador. Ellos irán a través del archivo para asegurarse de que todo lo que hay de que la "Decision Maker" va a necesitar. Si no es así, que se la pida. El archivo no saldrá hasta que la documentación solicitada se provee y si bien en este momento no hay cierre de la plica (COE), la fecha, el reloj está corriendo. Si el vendedor ha dejado de hacer los pagos, es una cuestión de tiempo antes de que el prestamista proceda a una ejecución hipotecaria. Si eso ocurre, el contrato es nulo y pierde todo el mundo.
Como el agente de bienes raíces del vendedor yo hago casi todo el trabajo adicional que crea una venta corta. Por ejemplo, puedo ayudar a mi vendedores en poner el paquete de venta corta solicitud en conjunto, presentar toda la documentación a la entidad crediticia y hacer todas las negociaciones. Dicho esto, el agente de los compradores tiene que ser capaz de explicar el proceso de venta corta para el comprador y entender lo que los prestamistas están buscando en una oferta. Tanto compradores como vendedores deben entender el proceso de venta a corto. Hay riesgos que implica que no existen en una venta no angustiados.
Los prestamistas quieren una oferta simple y limpia sin mucho condiciones que se va a cerrar. Insistiendo en que los agentes de pedir créditos en el cierre o pidiendo al prestamista para pagar los honorarios pagados por lo general compran el comprador es una buena manera para que la venta corta ofrece negado o contrarrestado por el prestamista. De cualquier manera esto retrasará la venta y la casa podría ir a la ejecución hipotecaria antes de una nueva oferta es aceptada por el acreedor o prestamista puede pasar a otra oferta, si se ha presentado.
Una vez que toda la documentación que se entrega vamos a pasar a la "Decision Maker". Esta es la etapa final del proceso de aprobación. Esta persona debe seguir un conjunto muy estricto de las normas y reglamentos establecidos por su empresa. Ellos no son muy flexibles con respecto a ciertas condiciones y los plazos de la venta. Si hay algo que sea solicitada por esta persona, que necesita para convertirse en el agente y la prioridad del cliente. A medida que el agente de bienes raíces, he encontrado que es beneficioso para mantenerse en contacto con esta persona tanto como sea posible. Solicitudes de formación de una buena relación de trabajo y el cumplimiento rápido mantiene la venta de mi cliente es una prioridad y "en la parte superior de la pila". Ahora estamos listos para la fase final del que hablaré en mi próximo post "El cierre de una venta corta".
Disclaimer: The information contained herein is provided as a public service with the understanding that I make no warranties, either expressed or implied, concerning the accuracy, completeness, reliability, or suitability of the information. You need ,ultimately, the service of lawyer/legal counsel in this matter.
Una venta corta comienza como cualquier otra transacción. El primero que un agente hace al timar el listado es pedir al vendedor información necesaria para poner junto el paquete que varia de un banco al otro pero esencialmente todos ellos piden la misma información:
- Una carta de autorización que permite al agente hablar al banco.
- Dos años de su tax returns, W'2s o 1099s, payroll stubs.
- Dos meses de su bank statement
- Estado financiero actual.
- Hardship Letter o carta donde Usted expone la razón por la solicitud de vender.
La transacción sigue pasos similares de un banco al otro. Digamos que un comprador en busca de casas en el área de South Los Angeles ha encontrado una casa que se está vendiendo a corto y presenta el vendedor con una oferta. Al igual que con la venta de bienes raíces, el vendedor puede aceptar, o rechazar la oferta. Una adición a la oferta será un Addendum de venta corta. Es de vital importancia que tanto el comprador como el vendedor entiendan como el Addendum de venta corta afecta a la venta.
Vamos a suponer que el vendedor acepta la oferta de los compradores. El banco solicita una evaluación informal or formal del precio de la propiedad conocido como BPO.
El prestamista requiere un paquete de solicitud de venta a corto enviado con el contrato. Cada prestamista le requerirá la documentación diferente. (Recopilación de esta información para mi cliente es una de las primeras cosas que hago en una transacción de venta corta. Recuerde, usted no está solo. Es el trabajo de su agente que le guiará a través de la venta.)
Agente del vendedor envía el contrato a lo largo con el Paquete de Solicitud de venta a corto al prestamista o prestamistas. A menudo, cuando el archivo es enviado por primera vez, no hay contacto real y no todavia no se establece la línea de tiempo. Pueden pasar semanas antes de que el agente escucha algo. Nota: El agente de bienes raíces tiene la carga de mover estas operaciones a plazo. Por ejemplo, en esta etapa, yo llamo cada 2 días para obtener una actualización. Me encargo de transmitir a mis clientes y el agente de los compradores que se actualiza el comprador. Esto mantiene a todas las partes en contacto con la transacción y los compradores serán menos propensos a sentirse frustrado y alejarse or abandonar la oferta.
El archivo con el tiempo encontrará su camino con una persona real. Es más que probable que no será "la persona", pero todavía una persona. Las cosas están cambiando. Esta persona actuará como coordinador. Ellos irán a través del archivo para asegurarse de que todo lo que hay de que la "Decision Maker" va a necesitar. Si no es así, que se la pida. El archivo no saldrá hasta que la documentación solicitada se provee y si bien en este momento no hay cierre de la plica (COE), la fecha, el reloj está corriendo. Si el vendedor ha dejado de hacer los pagos, es una cuestión de tiempo antes de que el prestamista proceda a una ejecución hipotecaria. Si eso ocurre, el contrato es nulo y pierde todo el mundo.
Como el agente de bienes raíces del vendedor yo hago casi todo el trabajo adicional que crea una venta corta. Por ejemplo, puedo ayudar a mi vendedores en poner el paquete de venta corta solicitud en conjunto, presentar toda la documentación a la entidad crediticia y hacer todas las negociaciones. Dicho esto, el agente de los compradores tiene que ser capaz de explicar el proceso de venta corta para el comprador y entender lo que los prestamistas están buscando en una oferta. Tanto compradores como vendedores deben entender el proceso de venta a corto. Hay riesgos que implica que no existen en una venta no angustiados.
Los prestamistas quieren una oferta simple y limpia sin mucho condiciones que se va a cerrar. Insistiendo en que los agentes de pedir créditos en el cierre o pidiendo al prestamista para pagar los honorarios pagados por lo general compran el comprador es una buena manera para que la venta corta ofrece negado o contrarrestado por el prestamista. De cualquier manera esto retrasará la venta y la casa podría ir a la ejecución hipotecaria antes de una nueva oferta es aceptada por el acreedor o prestamista puede pasar a otra oferta, si se ha presentado.
Una vez que toda la documentación que se entrega vamos a pasar a la "Decision Maker". Esta es la etapa final del proceso de aprobación. Esta persona debe seguir un conjunto muy estricto de las normas y reglamentos establecidos por su empresa. Ellos no son muy flexibles con respecto a ciertas condiciones y los plazos de la venta. Si hay algo que sea solicitada por esta persona, que necesita para convertirse en el agente y la prioridad del cliente. A medida que el agente de bienes raíces, he encontrado que es beneficioso para mantenerse en contacto con esta persona tanto como sea posible. Solicitudes de formación de una buena relación de trabajo y el cumplimiento rápido mantiene la venta de mi cliente es una prioridad y "en la parte superior de la pila". Ahora estamos listos para la fase final del que hablaré en mi próximo post "El cierre de una venta corta".
Disclaimer: The information contained herein is provided as a public service with the understanding that I make no warranties, either expressed or implied, concerning the accuracy, completeness, reliability, or suitability of the information. You need ,ultimately, the service of lawyer/legal counsel in this matter.
miércoles, 28 de septiembre de 2011
Incentivos Financieros de Prestamistas de hasta $ 35,000 Dolares.
Los prestamistas hipotecarios que lideran en este pais están ampliando extras para las transacciones de venta a corto empleado como alternativa a la ejecución hipotecaria - tanto en forma de incentivos monetarios para los prestatarios y procedimientos simplificados para agentes de bienes raíces.
Hay todo tipo de incentivos disponibles para los vendedores de venta corta a lo largo de los Estados Unidos. Los incentivos rango de unos pocos miles de dólares en todo el camino hasta $ 35.000 (lo suficiente como para pagar parte de la educación universitaria de sus hijos).
El primero programa que se ha lanzado el gobierno de Obama es HAFA que ofrece para los propietarios que ocupan sus propiedades hasta $ 3,000 como asistencia de relocación. HAFA es más complicado que una venta corta regular pero aprobación está en aumento.
El incentivo promedio ofrecido por Citi ha sido confirmado en $ 12.000 - a condición de que Citi posee el préstamo.
Bank of America informó que ha implementado revisiones de procedimientos diseñados para minimizar el "rojo tape' ahorro de tiempo a los agentes que intentan completar las ventas a corto. Se puso en marcha el Banco de América del programa de cooperación que pararell programa HAFA y los hogares que califican recibirán $ 2.500 en el cierre.
De acuerdo con DSNews.com, JPMorgan Chase ofrece una amplia gama de incentivos a los prestatarios que están de acuerdo a una venta pre-ejecución hipotecaria "porque si no puede llegar a una modificación, una venta corta es un mejor resultado para el prestatario, el prestador del servicio, el inversor, y el barrio que una ejecución hipotecaria. "En todos los casos, los prestamistas indican que las decisiones de incentivos se hacen sobre una base caso por caso, dependiendo de una variedad de circunstancias. Muchos agentes afirman que sus clientes recibieron $ 20.000 para la conclusión de la venta corta con Chase.
De acuerdo a una cuenta de DSNews.com, Wells Fargo dijo que ofrece la reubicación puede ser tanto como $ 10.000 o $ 20.000
Otros bancos como Wachovia y Litton enviaron cartas a los prestatarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias ofreciendo incentivos. Los propietarios deben leer la carta y guardar la carta para que puedan canjear el incentivo en el cierre (por lo general entre tres y cinco mil dólares).
Una advertencia es que los incentivos ofrecidos sólo podrán aplicar a los préstamos que el prestamista es primero con derecho de retención y la práctica parece más extendida en los estados donde se sabe que el proceso de ejecución hipotecaria a ser largo y complejo.
Antes de aceptar los incentivos financieros, es necesario consultar con su asesor de impuestos para las consecuencias fiscales.
Si usted ha decidido en aceptar venta corta y desea más información al respecto, póngase en contacto conmigo en crownrealtor@gmail.com o al (213) 820-7509.
lunes, 26 de septiembre de 2011
Los Latinos son casi la mitad de todas las ejecuciones hipotecarias en CA.
Los latinos son casi la mitad de todas las ejecuciones hipotecarias en California
El Centro para préstamos responsables
(Center for Responsible Lending)
08/17/10
OAKLAND, California—17 de agosto, 2010—Las familias latinas y afroamericanas de California han tenido más ejecuciones hipotecarias que las familias blancas y no latinas del estado, según el nuevo informe del Centro para Préstamos Responsables (CRL por sus siglas inglés).
A causa de eso, esas comunidades representan más de la mitad de todas las ejecuciones hipotecarias del estado, con el 48 por ciento de hogares latinos y el 8 por ciento de hogares afroamericanos. Esos prestatarios tenían más posibilidades de recibir un préstamo hipotecario de costo alto y sub-preferencial con términos que típicamente aumentaban la posibilidad de mora, comparado a los préstamos más seguros hechos a prestatarios blancos y no latinos en la misma situación.
El informe, "Los Sueños aplazados: el impacto y las características de la crisis hipotecaria en California", analiza más de 600.000 ejecuciones hipotecarias en el estado y revela que más de tres cuartos de todas esas ejecuciones fueron de hogares modestos y no de las "mega mansiones" en los mitos populares. Además, mientras que las ciudades grandes como Los Ángeles y Sacramento han tenido un número más grande de ejecuciones hipotecarias, las comunidades del Valle Central y del Inland Empire también han sufrido por la concentración alta de ejecuciones hipotecarias.
"Sean de Los Ángeles o de Modesto, todos los californianos son impactados severamente por la crisis hipotecaria", señaló Paul Leonard, director de la oficina de CRL en California. "Necesitamos soluciones que alivien el daño en todas las partes del estado". La oficina de CRL en California ha estado en frente de todos los esfuerzos estatales para responder a la crisis hipotecaria.
Este informe de CRL es uno de los primeros informes que examina las dimensiones geográficas y demográficas de la crisis hipotecaria en California. Además, el informe examina las características típicas de las viviendas que han sido ejecutadas. Los datos importantes del informe son los siguientes:
•Los latinos y afroamericanos de California han experimentado índices de ejecuciones hipotecarias 2.3 y 1.9 veces más altos que los prestatarios blancos y no latinos. Tomando en cuenta el gran número de ejecuciones hipotecarias en los préstamos hechos en los últimos años y el gran número de préstamos hechos a propietarios latinos durantes esos años, es posible deducir que casi la mitad (el 48 por ciento) de todas las ejecuciones hipotecarias en California han sido de hogares latinos.
•La concentración y el volumen de las ejecuciones hipotecarias en California varían drásticamente por región. El Valle Central ha tenido la concentración más alta de ejecuciones hipotecarias, mientras que Los Ángeles ha tenido la cantidad más alta de ejecuciones.
•A lo contrario del mito popular, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias no son de las "mega-mansiones," sino de casas modestas que fueron valoradas más bajo que el promedio en el área cuando el préstamo fue hecho.
"NCLR ha sonado la alarma por los últimos dos años sobre el impacto devastador que las ejecuciones hipotecarias han tenido en las comunidades de color, pero este informe revela el nivel espeluznante de la concentración entre los propietarios latinos en California”, destacó Janet Murguía, presidenta del Consejo Nacional de la Raza (NCLR por sus siglas inglés). “Los agentes deshonestos vendieron sus préstamos de costo alto, dirigieron a nuestras familias hacia los productos riesgosos diseñados para fracasar y ahora los latinos y todo California están pagando el precio”.
El informe también provee las siguientes recomendaciones para aliviar la situación actual:
•Requerir que las compañías de servicios hipotecarios completen la reexaminación de cada solicitud de modificación de préstamo antes que empiecen la ejecución hipotecaria.
•Incorporar las reducciones de capital en los programas de modificación de préstamos, particularmente cuando el valor de la vivienda ha contribuido a la mora del préstamo.
•Dejar que las cortes de bancarrota puedan intervenir y modificar los préstamos hipotecarios.
•Aumentar los recursos disponibles y la capacidad de las agencias de asesoría y de ayuda legal.
Para leer el resumen ejecutivo del informe por favor visite esta página:
http://www.responsiblelending.org/es/hipotecas/analisis-e-informes/el-impacto-de-la-crisis-hipotecaria-en-california.html
Para más información comuníquese con: Ginna Green al 510.379.5513, ginna.green@responsiblelending.org; Cesar Castro al 919.313.8537, cesar.castro@responsiblelending.org; Charlene Crowwell al 919.313.8523, charlene.crowell@responsiblelending.org.
###
Sobre El Centro para Préstamos Responsables
El Centro para préstamos responsables (Center for Responsible Lending, CRL, por sus siglas en inglés) es una organización nacional de investigación y formulación de políticas no partidista y sin fines de lucro dedicada a la protección del derecho de todo individuo a ser propietario de vivienda y del patrimonio familiar a través de los esfuerzos dirigidos a eliminar las prácticas financieras abusivas.
CRL está afiliado al Centro para la Autoayuda Comunitaria (Self-Help), que es una de las mayores instituciones nacionales de desarrollo financiero comunitario.
El Centro para préstamos responsables
(Center for Responsible Lending)
08/17/10
OAKLAND, California—17 de agosto, 2010—Las familias latinas y afroamericanas de California han tenido más ejecuciones hipotecarias que las familias blancas y no latinas del estado, según el nuevo informe del Centro para Préstamos Responsables (CRL por sus siglas inglés).
A causa de eso, esas comunidades representan más de la mitad de todas las ejecuciones hipotecarias del estado, con el 48 por ciento de hogares latinos y el 8 por ciento de hogares afroamericanos. Esos prestatarios tenían más posibilidades de recibir un préstamo hipotecario de costo alto y sub-preferencial con términos que típicamente aumentaban la posibilidad de mora, comparado a los préstamos más seguros hechos a prestatarios blancos y no latinos en la misma situación.
El informe, "Los Sueños aplazados: el impacto y las características de la crisis hipotecaria en California", analiza más de 600.000 ejecuciones hipotecarias en el estado y revela que más de tres cuartos de todas esas ejecuciones fueron de hogares modestos y no de las "mega mansiones" en los mitos populares. Además, mientras que las ciudades grandes como Los Ángeles y Sacramento han tenido un número más grande de ejecuciones hipotecarias, las comunidades del Valle Central y del Inland Empire también han sufrido por la concentración alta de ejecuciones hipotecarias.
"Sean de Los Ángeles o de Modesto, todos los californianos son impactados severamente por la crisis hipotecaria", señaló Paul Leonard, director de la oficina de CRL en California. "Necesitamos soluciones que alivien el daño en todas las partes del estado". La oficina de CRL en California ha estado en frente de todos los esfuerzos estatales para responder a la crisis hipotecaria.
Este informe de CRL es uno de los primeros informes que examina las dimensiones geográficas y demográficas de la crisis hipotecaria en California. Además, el informe examina las características típicas de las viviendas que han sido ejecutadas. Los datos importantes del informe son los siguientes:
•Los latinos y afroamericanos de California han experimentado índices de ejecuciones hipotecarias 2.3 y 1.9 veces más altos que los prestatarios blancos y no latinos. Tomando en cuenta el gran número de ejecuciones hipotecarias en los préstamos hechos en los últimos años y el gran número de préstamos hechos a propietarios latinos durantes esos años, es posible deducir que casi la mitad (el 48 por ciento) de todas las ejecuciones hipotecarias en California han sido de hogares latinos.
•La concentración y el volumen de las ejecuciones hipotecarias en California varían drásticamente por región. El Valle Central ha tenido la concentración más alta de ejecuciones hipotecarias, mientras que Los Ángeles ha tenido la cantidad más alta de ejecuciones.
•A lo contrario del mito popular, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias no son de las "mega-mansiones," sino de casas modestas que fueron valoradas más bajo que el promedio en el área cuando el préstamo fue hecho.
"NCLR ha sonado la alarma por los últimos dos años sobre el impacto devastador que las ejecuciones hipotecarias han tenido en las comunidades de color, pero este informe revela el nivel espeluznante de la concentración entre los propietarios latinos en California”, destacó Janet Murguía, presidenta del Consejo Nacional de la Raza (NCLR por sus siglas inglés). “Los agentes deshonestos vendieron sus préstamos de costo alto, dirigieron a nuestras familias hacia los productos riesgosos diseñados para fracasar y ahora los latinos y todo California están pagando el precio”.
El informe también provee las siguientes recomendaciones para aliviar la situación actual:
•Requerir que las compañías de servicios hipotecarios completen la reexaminación de cada solicitud de modificación de préstamo antes que empiecen la ejecución hipotecaria.
•Incorporar las reducciones de capital en los programas de modificación de préstamos, particularmente cuando el valor de la vivienda ha contribuido a la mora del préstamo.
•Dejar que las cortes de bancarrota puedan intervenir y modificar los préstamos hipotecarios.
•Aumentar los recursos disponibles y la capacidad de las agencias de asesoría y de ayuda legal.
Para leer el resumen ejecutivo del informe por favor visite esta página:
http://www.responsiblelending.org/es/hipotecas/analisis-e-informes/el-impacto-de-la-crisis-hipotecaria-en-california.html
Para más información comuníquese con: Ginna Green al 510.379.5513, ginna.green@responsiblelending.org; Cesar Castro al 919.313.8537, cesar.castro@responsiblelending.org; Charlene Crowwell al 919.313.8523, charlene.crowell@responsiblelending.org.
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Sobre El Centro para Préstamos Responsables
El Centro para préstamos responsables (Center for Responsible Lending, CRL, por sus siglas en inglés) es una organización nacional de investigación y formulación de políticas no partidista y sin fines de lucro dedicada a la protección del derecho de todo individuo a ser propietario de vivienda y del patrimonio familiar a través de los esfuerzos dirigidos a eliminar las prácticas financieras abusivas.
CRL está afiliado al Centro para la Autoayuda Comunitaria (Self-Help), que es una de las mayores instituciones nacionales de desarrollo financiero comunitario.
jueves, 22 de septiembre de 2011
Puedo salvar mi casa declarando bancarrota?
Puedo salvar mi casa declarando bancarrota?
En muchas ocasiones me han preguntado si es estrategicamente beneficioso declarar bancarota para parar a sus prestamistas y quizas salvar la casa. Mi opinion ha sido y sigue siendo como sigue:
Hable con un abogado o asesor sobre los beneficios y desventajas de declararse en bancarrota.Declarando bancarrota es una decisión que se debe tomar con mucho cuidado. Queda en su record por 10 años y tiene impactos negativos en su vida hasta que se borra. Por ejemplo, no podria solicitar prestamos
Declarando bancarrota empieza una suspensión que no permite a los prestamistas tomar acción contra usted para cobrar deudas mientras su bancarrota esta pendiente. En la mayoría de los casos, para la ejecución hipotecaria por un tiempo. De todos modos, la ejecución hipotecaria podría
continuar en unas situaciones limitadas, por ejemplo si ha declarado bancarrota por varias veces seguidas o si la propiedad fue transferida a su nombre inmediatamente después de declararla.
El más grande error que comete la gente es esperar unos días antes de la venta al remate público para considerar la bancarrota como opción. El mejor tiempo para consultar con un abogado de bancarrota es antes que ó a principios del periodo de la Noticia de Incumplimiento.
El tipo de bancarrota mas común para prevenir la venta en el remate publico se llama Capitulo 13(“Chapter 13”) por que puede proponer un plan de repago que incluye la deuda anterior que debe a la hipoteca u otros prestamistas contra su casa, durante un periodo entre 36 a 60 meses.
Usted puede archivar bancarrota sólo o con un abogado. Archivando sólo es más barato, pero a riesgo de cometer errores y que no sea aprobada y después tienen que esperar muchos meses antes de que puedan archivar de nuevo.
Al conseguir la ayuda de un abogado archivara la bancarrota correctamente, pero le puede costar bastante. Si está considerando bancarrota y contratar a un abogado, pregunte al abogado cuales resultados puede esperar si archiva bancarrota y pídale al abogado que le de una prueba escrita de sus honorarios. Dependiendo en su situación, declarándose en bancarrota puede ser un retraso muy caro de la inevitable perdida de su casa.
Para finalizar, les quiero decir que la bancarrota no es para todo, especialmente como un conveniente salida de sus problemas. Y aun más debe saber más demoras significa que Usted tendrá que esperar más para que se recupere.
Disclaimer: The information contained herein is provided as a public service with the understanding that I make no warranties, either expressed or implied, concerning the accuracy, completeness, reliability, or suitability of the information. You need ,ultimately, the service of lawyer/legal counsel in this matter.
En muchas ocasiones me han preguntado si es estrategicamente beneficioso declarar bancarota para parar a sus prestamistas y quizas salvar la casa. Mi opinion ha sido y sigue siendo como sigue:
Hable con un abogado o asesor sobre los beneficios y desventajas de declararse en bancarrota.Declarando bancarrota es una decisión que se debe tomar con mucho cuidado. Queda en su record por 10 años y tiene impactos negativos en su vida hasta que se borra. Por ejemplo, no podria solicitar prestamos
Declarando bancarrota empieza una suspensión que no permite a los prestamistas tomar acción contra usted para cobrar deudas mientras su bancarrota esta pendiente. En la mayoría de los casos, para la ejecución hipotecaria por un tiempo. De todos modos, la ejecución hipotecaria podría
continuar en unas situaciones limitadas, por ejemplo si ha declarado bancarrota por varias veces seguidas o si la propiedad fue transferida a su nombre inmediatamente después de declararla.
El más grande error que comete la gente es esperar unos días antes de la venta al remate público para considerar la bancarrota como opción. El mejor tiempo para consultar con un abogado de bancarrota es antes que ó a principios del periodo de la Noticia de Incumplimiento.
El tipo de bancarrota mas común para prevenir la venta en el remate publico se llama Capitulo 13(“Chapter 13”) por que puede proponer un plan de repago que incluye la deuda anterior que debe a la hipoteca u otros prestamistas contra su casa, durante un periodo entre 36 a 60 meses.
Usted puede archivar bancarrota sólo o con un abogado. Archivando sólo es más barato, pero a riesgo de cometer errores y que no sea aprobada y después tienen que esperar muchos meses antes de que puedan archivar de nuevo.
Al conseguir la ayuda de un abogado archivara la bancarrota correctamente, pero le puede costar bastante. Si está considerando bancarrota y contratar a un abogado, pregunte al abogado cuales resultados puede esperar si archiva bancarrota y pídale al abogado que le de una prueba escrita de sus honorarios. Dependiendo en su situación, declarándose en bancarrota puede ser un retraso muy caro de la inevitable perdida de su casa.
Para finalizar, les quiero decir que la bancarrota no es para todo, especialmente como un conveniente salida de sus problemas. Y aun más debe saber más demoras significa que Usted tendrá que esperar más para que se recupere.
Disclaimer: The information contained herein is provided as a public service with the understanding that I make no warranties, either expressed or implied, concerning the accuracy, completeness, reliability, or suitability of the information. You need ,ultimately, the service of lawyer/legal counsel in this matter.
El proceso de ejecución hipotecaria en California
¿Como se ejecutan las hipotecas en California?
En general, la ejecución hipotecaria significa que cuando falla al cumplir uno o dos pagos, el banco manda un aviso oficial que esta en proceso de ejecución hipotecaria. Después de recibir este aviso, tiene un tiempo para rescatar su retraso de pagos. Si no puede hacer los pagos, la compañía hipotecaria comienza procesos de ejecución hipotecaria por modos extrajudiciales o judiciales. Después se vende al más alto postor en el remate público.
El principal método usado en California es una intervención extrajudicial. En este tipo de ejecución no implica una acción judicial. Cuando el acta fiduciaria/hipoteca es inicialmente firmada, generalmente incluye una cláusula llamada el poder de venta. Esta cláusula permite al fiduciario (usualmente la compañía de titulo) vender la propiedad para satisfacer el impago del préstamo. El fiduciario actúa como un representante de la compañía hipotecaria para efectuar la venta de la propiedad, que típicamente ocurre en la forma del remate público.
California exige un requisito conocido como la regla de una sola acción. En caso que la ejecución finalicé por medios extrajudiciales (fuera de la corte), la compañía hipotecaria no tiene permiso de seguir una segunda acción para recuperar el déficit si las ganancias del remate público no cubren lo que queda de la deuda en el préstamo.
Si la ejecución hipotecaria es por modo judicial, la casa puede ser vendida y aparte pueden obtener una sentencia contra usted para recuperar lo que queda de la deuda en el préstamo (hastala cantidad entera del préstamo más gastos del remate público) si las ganancias del remate publico no cubre lo que queda de la deuda.
La mayoría de las hipotecas son ejecutadas a través de métodos extrajudiciales, pero la compañía hipotecaria tiene la opción de ejecutar hipotecas por métodos judiciales. Pero como esté procesotarda mas tiempo que un proceso extrajudicial, es raro que se use. En California, los recursos extrajudiciales exigen requisitos rigurosos de notificación y los documentos de hipoteca deben incluir el lenguaje del poder de venta para poder utilizar este método de ejecución.
En general, la ejecución hipotecaria significa que cuando falla al cumplir uno o dos pagos, el banco manda un aviso oficial que esta en proceso de ejecución hipotecaria. Después de recibir este aviso, tiene un tiempo para rescatar su retraso de pagos. Si no puede hacer los pagos, la compañía hipotecaria comienza procesos de ejecución hipotecaria por modos extrajudiciales o judiciales. Después se vende al más alto postor en el remate público.
El principal método usado en California es una intervención extrajudicial. En este tipo de ejecución no implica una acción judicial. Cuando el acta fiduciaria/hipoteca es inicialmente firmada, generalmente incluye una cláusula llamada el poder de venta. Esta cláusula permite al fiduciario (usualmente la compañía de titulo) vender la propiedad para satisfacer el impago del préstamo. El fiduciario actúa como un representante de la compañía hipotecaria para efectuar la venta de la propiedad, que típicamente ocurre en la forma del remate público.
California exige un requisito conocido como la regla de una sola acción. En caso que la ejecución finalicé por medios extrajudiciales (fuera de la corte), la compañía hipotecaria no tiene permiso de seguir una segunda acción para recuperar el déficit si las ganancias del remate público no cubren lo que queda de la deuda en el préstamo.
Si la ejecución hipotecaria es por modo judicial, la casa puede ser vendida y aparte pueden obtener una sentencia contra usted para recuperar lo que queda de la deuda en el préstamo (hastala cantidad entera del préstamo más gastos del remate público) si las ganancias del remate publico no cubre lo que queda de la deuda.
La mayoría de las hipotecas son ejecutadas a través de métodos extrajudiciales, pero la compañía hipotecaria tiene la opción de ejecutar hipotecas por métodos judiciales. Pero como esté procesotarda mas tiempo que un proceso extrajudicial, es raro que se use. En California, los recursos extrajudiciales exigen requisitos rigurosos de notificación y los documentos de hipoteca deben incluir el lenguaje del poder de venta para poder utilizar este método de ejecución.
martes, 20 de septiembre de 2011
El Impacto de Short Sale-Deed In Lieu y Foreclosure sobre Puntaje de Credito.
Parece haber diferencias de opiniones en cuanto al efecto que la venta corta y la ejecución de una hipoteca tienen en el puntaje de crédito de propietarios. Durante mi reciente presencia en la conferencia nacional de NAHREP (National Hispanic Real Estate Professional), que se centró en las tendencias y las políticas que afectan a la población hispánica, el asunto del homeownership que seguía una venta corta o una ejecución de una hipoteca atrajo a muchos profesionales de las propiedades inmobiliarias quienes quieren desarollar su entrenamiento para informar mejor a sus clientes.
Cuando comencé a recibir mi entrenamiento en venta corta en el año 2.009, el consenso era que la venta corta bajaba solamente 50 a 100 puntos en su puntaje de FICO. Nada podía ser más de la verdad como dueños de una casa que concluían con éxito venta corta y/o que perdían con caída de la experiencia de las ejecuciones de una hipoteca tanto como 160 puntos. Por ejemplo, para esos dueños de una casa cuya venta/ejecución de una hipoteca pre-cortas estaba en el 600-650, la caída está entre 85 a 105 mientras que grupos en los 700 + puntaje de FICO, la caída podría ser tan alta como 140 a 160 puntos. Así, cuanto más alta es el puntaje de FICO para comenzar, más severo es el impacto en la cuenta de crédito.
Además, la severidad será peor si usted está detrás en otros pagos además de sus pagos de hipoteca tales como de la tarjeta de crédito, los préstamos del estudiante, préstamos de coche, y así sucesivamente. La diferencia en la caída de la calificación de crédito entre la venta corta y la ejecución de una hipoteca es solamente 35 a 55 puntos contrarios a la creencia popular.
El daño de la bancarrota (Chap. 7 y Chap. 13) a la calificación de crédito era más severo. Las personas en el puntaje de FICO 600s, la caída estaba entre 130 a 150 puntos mientras que la caída a ésas personas con 700 + puntos de FICO, la caída media era de 220 a 240 puntos. En mi siguiente blog, intentaré incorporar los gráficos que fueron ofrecidos en la conferencia y que serán hechos disponibles pronto.
Mi consejo para los propietarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias es que lo que necesita saber de antemano cuáles son las consecuencias de su puntaje de crédito al contemplar las diferentes opciones. En resumen, hay muy poca diferencia entre la venta a corto y foreclsoure y si los agentes de bienes raíces aconsejan lo contrario, o bien no está siendo honesto o están mal informados sobre la venta a corto. Después de todo lo que es la persona que se verán afectados por su decisión. Mi intención, después de todo es que usted adquiera la información correcta y el conocimiento práctico que le ayudará a reparar y reconstruir su crédito después de una venta corta o una ejecución hipotecaria.
Yo le informará sobre los períodos de espera para tener derecho a otro préstamo después de la venta corta y / o ejecución de una hipoteca. Dependiendo del tipo de préstamos, hay grandes diferencias.
Cuando comencé a recibir mi entrenamiento en venta corta en el año 2.009, el consenso era que la venta corta bajaba solamente 50 a 100 puntos en su puntaje de FICO. Nada podía ser más de la verdad como dueños de una casa que concluían con éxito venta corta y/o que perdían con caída de la experiencia de las ejecuciones de una hipoteca tanto como 160 puntos. Por ejemplo, para esos dueños de una casa cuya venta/ejecución de una hipoteca pre-cortas estaba en el 600-650, la caída está entre 85 a 105 mientras que grupos en los 700 + puntaje de FICO, la caída podría ser tan alta como 140 a 160 puntos. Así, cuanto más alta es el puntaje de FICO para comenzar, más severo es el impacto en la cuenta de crédito.
Además, la severidad será peor si usted está detrás en otros pagos además de sus pagos de hipoteca tales como de la tarjeta de crédito, los préstamos del estudiante, préstamos de coche, y así sucesivamente. La diferencia en la caída de la calificación de crédito entre la venta corta y la ejecución de una hipoteca es solamente 35 a 55 puntos contrarios a la creencia popular.
El daño de la bancarrota (Chap. 7 y Chap. 13) a la calificación de crédito era más severo. Las personas en el puntaje de FICO 600s, la caída estaba entre 130 a 150 puntos mientras que la caída a ésas personas con 700 + puntos de FICO, la caída media era de 220 a 240 puntos. En mi siguiente blog, intentaré incorporar los gráficos que fueron ofrecidos en la conferencia y que serán hechos disponibles pronto.
Mi consejo para los propietarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias es que lo que necesita saber de antemano cuáles son las consecuencias de su puntaje de crédito al contemplar las diferentes opciones. En resumen, hay muy poca diferencia entre la venta a corto y foreclsoure y si los agentes de bienes raíces aconsejan lo contrario, o bien no está siendo honesto o están mal informados sobre la venta a corto. Después de todo lo que es la persona que se verán afectados por su decisión. Mi intención, después de todo es que usted adquiera la información correcta y el conocimiento práctico que le ayudará a reparar y reconstruir su crédito después de una venta corta o una ejecución hipotecaria.
Yo le informará sobre los períodos de espera para tener derecho a otro préstamo después de la venta corta y / o ejecución de una hipoteca. Dependiendo del tipo de préstamos, hay grandes diferencias.
viernes, 16 de septiembre de 2011
Bancos Aceleran Las Ejecuciones Hipotecarias
El ritmo de las ejecuciones hipotecarias decayó después de la erupción de la "Robo-Signing" escándalo, en el que los administradores de préstamos aprobaron hipotecas sin tener en cuenta los documentos justificativos. Bancos detuvieron las ejecuciones hipotecarias en los últimos meses temporalmente para revisar sus protocolos.
Sin embargo, las ejecuciones hipotecarias se espera que aumente en los próximos meses. Aproximadamente 1 millón de casos de ejecuciones que debería haber tenido lugar este año ya va a pasar en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación con Irvine, California, RealtyTrac.
La cifra de casos de ejecuciones hipotecarias del Bank of America aumentó 116 % comparado con el mes anterior y igualmente Wells fargo, Chase, US Bank siguieron detrás del lider pero a un paso más lento.
En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (48,2 por ciento) de los prestatarios fueron latinos, según un estudio de 2010 por el Centro para Préstamos Responsables.
"Eso no es debido a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria a largo plazo, es porque el proceso se ha desacelerado", dijo, y señaló que el tiempo que tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años 154 a 318 días.
En pocas palabras: la crisis hipotecaria está lejos de terminar.
Sin embargo, las ejecuciones hipotecarias se espera que aumente en los próximos meses. Aproximadamente 1 millón de casos de ejecuciones que debería haber tenido lugar este año ya va a pasar en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación con Irvine, California, RealtyTrac.
La cifra de casos de ejecuciones hipotecarias del Bank of America aumentó 116 % comparado con el mes anterior y igualmente Wells fargo, Chase, US Bank siguieron detrás del lider pero a un paso más lento.
En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (48,2 por ciento) de los prestatarios fueron latinos, según un estudio de 2010 por el Centro para Préstamos Responsables.
"Eso no es debido a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria a largo plazo, es porque el proceso se ha desacelerado", dijo, y señaló que el tiempo que tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años 154 a 318 días.
En pocas palabras: la crisis hipotecaria está lejos de terminar.
En una reciente encuesta pequeños negocios sobre hipotecarios tóxicos destacaron los siguientes datos:
• Los encuestados sacaron hipotecas después de 2004: EE.UU. 60,1%, California 55.4%; Hispanos de California el 53,3%.
• Los encuestados sacaron dinero del patrimonio de la vivienda cuando se incrementaron el valor de las casas durante la burbuja de la vivienda 2004-2007: EE.UU. 33,9%, California 34.3%; Hispanaos de California el 36,9%.
• Los encuestados tienen hipotecas tóxicas: EE.UU. 31,9%, 51,8% de California, Hispanos de California 52,6%.
• Los encuestados esperan que la tasa de interes en sus hipotecas suban entre 2009 y 2012: EE.UU. 22,9%, California 34.9%; Hispanos de California el 44,7%.
• Los encuestados están "muy preocupados" por su pago mensual de la hipoteca a restablecer su tasa de interes: EE.UU. 18,4%, 29,9% de California; Hispanos de California el 49,3%.
Sin duda alguna, los propietarios Hispanos están en una situación sumamente dificil ya que la mayoria no pueden refinanciar ni poco menos obtener modificación permanentes.
• Los encuestados sacaron hipotecas después de 2004: EE.UU. 60,1%, California 55.4%; Hispanos de California el 53,3%.
• Los encuestados sacaron dinero del patrimonio de la vivienda cuando se incrementaron el valor de las casas durante la burbuja de la vivienda 2004-2007: EE.UU. 33,9%, California 34.3%; Hispanaos de California el 36,9%.
• Los encuestados tienen hipotecas tóxicas: EE.UU. 31,9%, 51,8% de California, Hispanos de California 52,6%.
• Los encuestados esperan que la tasa de interes en sus hipotecas suban entre 2009 y 2012: EE.UU. 22,9%, California 34.9%; Hispanos de California el 44,7%.
• Los encuestados están "muy preocupados" por su pago mensual de la hipoteca a restablecer su tasa de interes: EE.UU. 18,4%, 29,9% de California; Hispanos de California el 49,3%.
Sin duda alguna, los propietarios Hispanos están en una situación sumamente dificil ya que la mayoria no pueden refinanciar ni poco menos obtener modificación permanentes.
jueves, 15 de septiembre de 2011
California: Zona Cero para la crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos
California: Zona Cero para la crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos
New America Media, News Report, Ngoc Nguyen, Posted: Jul 22, 2011
Ethel Gist compró la casa de sus sueños y pensaba jubilarse en Antioch, California. En cambio, la señora de 70 años de edad perdió la casa en plena crisis de ejecuciones hipotecarias y ahora vive en una casa alquilada con su hija y dos nietos.
Después de perder su casa de tres dormitorios en el Este de Los Ángeles, René López dice que su mundo se ha "encogido". Él y su familia de siete personas se hacinan en un apartamento de dos dormitorios. López, que perdió su trabajo como joyero, está luchando por encontrar trabajo en un restaurante.
Dianne Pinkston, asesora de impuestos por cuenta propia en Los Ángeles, heredó la casa familiar, sólo para perderla poco después en ejecución hipotecaria. A Pinkston aún le queda una deuda por pagar, pero dice que encuentra consuelo en su familia y amigos, y en el hecho de que después del calvario, "aún no la han vencido".
Gist, López y Pinkston son las caras de la ejecución hipotecaria en California - la zona cero de la crisis de la vivienda. Desde el comienzo de la crisis de la vivienda, el Estado Dorado tiene la dudosa distinción de ser el primero de la nación en el número de ejecuciones hipotecarias - más de medio millón completadas, según los datos de octubre 2008 a junio 2011 de RealtyTrac.
El ritmo de las ejecuciones hipotecarias amainó después de la erupción del escándalo del "robo-signing", en el que los administradores de préstamos aprobaron ejecuciones hipotecarias sin tener en cuenta los documentos justificativos. Los bancos detuvieron temporalmente las ejecuciones hipotecarias durante los últimos meses para revisar sus protocolos.
Sin embargo, se espera que haya un aumento de ejecuciones hipotecarias en los próximos meses. Las aproximadamente 1 millón de ejecuciones hipotecarias que deberían haberse realizado este año ya se van a hacer en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación de RealtyTrac de Irvine, California.
"Eso no se debe a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria durante tanto tiempo, es porque el proceso se ha ralentizado", dijo, y señaló que el tiempo que se tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años de 154 días a 318.
En pocas palabras: la crisis de ejecuciones hipotecarias está lejos de terminar.
Tres años después de la debacle de la vivienda, hacemos un balance de las dimensiones de la crisis en California para ver qué áreas han sido las más afectadas y cuál es el efecto dominó que se encuentra en las comunidades de gente de color. Este informe sobre la respuesta de California a la crisis de ejecuciones hipotecarias también examina las políticas públicas y su impacto en la recuperación del estado.
Las dimensiones de la crisis de la vivienda de California
En California, se calcula que 1.2 millones de propietarios han perdido sus viviendas por ejecución hipotecaria desde 2008. Se espera que otros 800,000 hogares reciban avisos de ejecución hipotecaria en 2012, según un informe de la Campaña de RE-Fund de California, que cita datos de RealtyTrac y Moody Analytics.
A pesar de la ola de ejecuciones hipotecarias, pocas políticas a nivel estatal o federal brindan alivio a los propietarios de viviendas. El Programa Federal de Modificación Home Affordable (HAMP, por sus siglas en inglés) es la política principal propuesta para frenar la crisis de ejecuciones hipotecarias. En gran medida ha fracasado, ya que los bancos solo han modificado una pequeña fracción de los préstamos de los propietarios con problemas. Hasta la fecha, el número de modificaciones permanentes mediante el programa ronda en torno a las 730,000. En California, mientras que 1.2 millones de propietarios han estado frente a una ejecución hipotecaria en los últimos tres años, sólo 122,577 prestatarios recibieron modificaciones permanentes bajo el programa.
La crisis de ejecuciones hipotecarias de California ha diezmado a los centros urbanos y grandes sectores del Valle Central. Una de cada 51 viviendas recibió una notificación de ejecución hipotecaria durante los primeros seis meses del año, según RealtyTrac. El estado registró también el mayor número de notificaciones de ejecuciones hipotecarias del país durante el mismo período.
Los más afectados son las minorías del estado.
Según las investigaciones de la Dra. Carolina Reid del Banco de la Reserva Federal de San Francisco, las minorías han sido desproporcionadamente afectadas por la crisis de ejecuciones hipotecarias. Al estudiar una muestra de los préstamos originados en 2005, encontró que aproximadamente el 12 por ciento de los prestatarios hispanos incurrieron en mora, así como el 8 por ciento de los prestatarios africano americanos, el 7 por ciento de los prestatarios asiáticos y el 5 por ciento de los prestatarios de raza blanca.
En parte se puede explicar la causa del alto porcentaje de préstamos en ejecución hipotecaria de prestatarios de minorías por el hecho de que era más probable que estas recibieran préstamos sub-primes, o de alto riesgo, incluso después del control de diferencias en las características de riesgos de prestatarios y barrios, según Reid. Por ejemplo, en California, Reid encontró que los hispanos tenían un 7.9 por ciento más de probabilidades que los blancos de obtener una hipoteca sub-prime de tasa ajustable que un préstamo preferencial de tasa fija; las cifras correspondientes a los negros y los asiáticos eran de 6.7 por ciento y 2.1 por ciento.
En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (el 48.2 por ciento) eran de prestatarios latinos, según un estudio de 2010 realizado por el Centro para Préstamos Responsables [Center for Responsible Lending].
Las políticas del estado ofrecen poco alivio
Desde el comienzo de la crisis de ejecuciones hipotecarias, la legislatura estatal aprobó varias proposiciones de leyes para ayudar a los propietarios con problemas. Se necesita mucha más ayuda, dicen los defensores de la vivienda.
"[No hay] ninguna buena razón para que la legislatura no se suba al carro, y en un momento como este, para apoyar una legislación que ayudaría a limitar algunos de los abusos que los propietarios están experimentando. Es un comportamiento vergonzoso [por parte de los políticos]," dijo Maeve Elise Brown, directora de Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda [Housing and Economic Rights Advocates] en Oakland, una organización estatal sin fines de lucro de servicios legales y de defensa que el año pasado sirvió a 1,600 propietarios de viviendas.
Los defensores de la vivienda señalan a la SB 94 - una proposición de ley aprobada en 2009 que prohíbe cobrar cargos por adelantado a cualquier persona que facilite la modificación de un préstamo hipotecario - como una medida sumamente necesaria. La gran diferencia entre los prestatarios que buscan modificaciones de préstamos y los que realmente las reciben ha incitado estafas de rescates hipotecarios que encuentran y explotan a propietarios de viviendas vulnerables. Brown dice que cuando los propietarios de viviendas finalmente contactan con su organización, muchos ya han entregado dinero a los estafadores de rescates hipotecarios. "Un porcentaje enorme de los clientes pagaron de mil dólares a 9,000 dólares" a un estafador, dijo.
Otra proposición de ley de 2008, la SB 1137, requería a los administradores ponerse en contacto con los prestatarios antes de iniciar la acción de ejecución hipotecaria. La ley fue clave, porque al principio, los administradores no "contestaban el teléfono" cuando llamaban los prestatarios, dijo Paul Leonard, director de California del Center for Responsible Lending. Ahora, dice, las necesidades de los prestatarios han cambiado. Se refirió al problema de la "doble vía", en referencia a una práctica en la que los bancos inician el procedimiento de ejecución hipotecaria, mientras están negociando una modificación de préstamo.
La SB 729 hubiera abordado esta cuestión, exigiendo a los bancos darles a los propietarios una respuesta sobre las solicitudes de modificación de préstamo antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. El pasado mes de mayo, los comités legislativos estatales no lograron aprobar la SB 729 y otras dos proposiciones de ley relacionadas con la ejecución hipotecaria. La proposición 1321 de la Asamblea hubiera reducido los retrasos de papeleo exigiéndoles a los condados registrar las ejecuciones hipotecarias en 30 días y la proposición 935 de la Asamblea habría requerido que los bancos pagaran una tasa de 20,000 dólares por cada ejecución hipotecaria para recuperar las pérdidas económicas de los gobiernos locales y estatales.
La legislatura sí hizo un esfuerzo para proteger a otro grupo atrapado en la crisis de las ejecuciones hipotecarias: los arrendatarios de viviendas. En esta sesión, la legislatura promulgó leyes para proteger a los inquilinos contra los cierres de servicios públicos (SB 120) y protege el crédito de los inquilinos si son desalojados debido a una ejecución hipotecaria (SB 1149).
Por lo menos el 38 por ciento de las viviendas de ejecución hipotecaria en California estaban ocupadas por arrendatarios en 2010, lo que significa que se desplazó a alrededor de 200,000 residentes, según un informe de enero 2011 por Tenants Together, una organización de derechos de arrendatarios en todo el estado, con sede en San Francisco.
La legislatura del estado no es el único organismo del gobierno de enfrentarse al fraude hipotecario. Harris, la Fiscal General de California, lanzó el mes pasado una unidad de ataque contra el fraude hipotecario en todo el estado para investigar las prácticas financieras ilegales a nivel corporativo y de la comunidad. Sin embargo, su oficina perdió 70 millones de dólares como parte de los recortes de todo el estado, un déficit que seguramente afectará a la unidad de ataque y su capacidad.
La noticia de la pérdida de fondos para el proyecto coincidió con la noticia de un acuerdo con un valor de 8.5 mil millones de dólares entre el Bank of America y un grupo de inversores que compraron títulos respaldados por hipotecas.
El trato es un "modelo de un acuerdo de conciliación para otros bancos y otros tipos de inversores", dijo Leonard del Centro para Préstamos Responsables. California podría montar una investigación similar y una demanda, agregó, pero hacerlo requiere recursos intensivos de los que la oficina de la fiscal general puede que carezca ahora.
Se desconocen los impactos sociales de la ejecución hipotecaria
Las estadísticas sobre los hogares perdidos y los dólares perdidos son relativamente fáciles de seguir. La carga emocional de las personas que perdieron sus casas no está tan bien documentada, dijo Brown, de Housing and Economic Rights Advocates. "Algunas personas ya no van a entrar al juego. Hay una desconfianza en el sistema de crédito y tal vez está justificada. Me interesaría ver el efecto persistente que tiene".
Los especialistas también deben examinar el impacto de la "histórica extracción de la riqueza de las comunidades de color" como resultado de la crisis de la vivienda, dijo Brown. "El impacto es enorme, ya que las comunidades de color por lo general ganan menos dinero que alguien que es de raza blanca, se necesita más tiempo para construirlo", dijo ella.
El impacto de las ejecuciones hipotecarias en los niños también se está examinando, dijo. Se estima que 311,900 niños de California se vieron afectados por la crisis de ejecuciones hipotecarias, según un informe de 2008 realizado por el grupo bipartidista de servicios de apoyo, First Focus. La cifra no incluye a los niños expulsados de viviendas de alquiler. Los niños que son excesivamente desplazados a la fuerza, sugieren los estudios, tienen un rendimiento inferior a la media en la escuela y tienen más probabilidades de desarrollar problemas de comportamiento.
Mientras que la epidemia de ejecuciones hipotecarias en California sigue extendiéndose, dice Brown, los gobiernos estatales y locales deben intensificar los esfuerzos para hacer frente a los impactos de las ejecuciones hipotecarias a nivel comunitario.
Dijo que las miles de casas abandonadas y en ejecución hipotecaria en Ohio se han convertido en un caldo de cultivo para los laboratorios de metanfetaminas y que algunas comunidades en California están empezando a ver un aumento similar en el deterioro y la delincuencia. La legislatura del estado ya se ha movido en ese frente, aprobando la SB 1137 en 2008, que permite a las ciudades multar a los bancos hasta 1,000 dólares por día por dejar propiedades embargadas vacantes y arruinadas.
Ese dinero puede ser útil. Según la Campaña RE-Fund de California (una colaboración entre la California Reinvestment Coalition, SEIU y organizaciones comunitarias), el precio de las ejecuciones hipotecarias para los propietarios de California y los gobiernos estatales y locales es de 650 mil millones de dólares. El estudio encontró que por cada propiedad embargada, la pérdida para la comunidad que la rodea es de casi 340,000 dólares; el costo en impuestos a la propiedad es más de 2,000 dólares; y el costo para los gobiernos locales es de aproximadamente 20,000 dólares.
Roger Lindo de La Opinión y Charlene Muhammad del Final Call han escrito el reportaje.
New America Media, News Report, Ngoc Nguyen, Posted: Jul 22, 2011
Ethel Gist compró la casa de sus sueños y pensaba jubilarse en Antioch, California. En cambio, la señora de 70 años de edad perdió la casa en plena crisis de ejecuciones hipotecarias y ahora vive en una casa alquilada con su hija y dos nietos.
Después de perder su casa de tres dormitorios en el Este de Los Ángeles, René López dice que su mundo se ha "encogido". Él y su familia de siete personas se hacinan en un apartamento de dos dormitorios. López, que perdió su trabajo como joyero, está luchando por encontrar trabajo en un restaurante.
Dianne Pinkston, asesora de impuestos por cuenta propia en Los Ángeles, heredó la casa familiar, sólo para perderla poco después en ejecución hipotecaria. A Pinkston aún le queda una deuda por pagar, pero dice que encuentra consuelo en su familia y amigos, y en el hecho de que después del calvario, "aún no la han vencido".
Gist, López y Pinkston son las caras de la ejecución hipotecaria en California - la zona cero de la crisis de la vivienda. Desde el comienzo de la crisis de la vivienda, el Estado Dorado tiene la dudosa distinción de ser el primero de la nación en el número de ejecuciones hipotecarias - más de medio millón completadas, según los datos de octubre 2008 a junio 2011 de RealtyTrac.
El ritmo de las ejecuciones hipotecarias amainó después de la erupción del escándalo del "robo-signing", en el que los administradores de préstamos aprobaron ejecuciones hipotecarias sin tener en cuenta los documentos justificativos. Los bancos detuvieron temporalmente las ejecuciones hipotecarias durante los últimos meses para revisar sus protocolos.
Sin embargo, se espera que haya un aumento de ejecuciones hipotecarias en los próximos meses. Las aproximadamente 1 millón de ejecuciones hipotecarias que deberían haberse realizado este año ya se van a hacer en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación de RealtyTrac de Irvine, California.
"Eso no se debe a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria durante tanto tiempo, es porque el proceso se ha ralentizado", dijo, y señaló que el tiempo que se tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años de 154 días a 318.
En pocas palabras: la crisis de ejecuciones hipotecarias está lejos de terminar.
Tres años después de la debacle de la vivienda, hacemos un balance de las dimensiones de la crisis en California para ver qué áreas han sido las más afectadas y cuál es el efecto dominó que se encuentra en las comunidades de gente de color. Este informe sobre la respuesta de California a la crisis de ejecuciones hipotecarias también examina las políticas públicas y su impacto en la recuperación del estado.
Las dimensiones de la crisis de la vivienda de California
En California, se calcula que 1.2 millones de propietarios han perdido sus viviendas por ejecución hipotecaria desde 2008. Se espera que otros 800,000 hogares reciban avisos de ejecución hipotecaria en 2012, según un informe de la Campaña de RE-Fund de California, que cita datos de RealtyTrac y Moody Analytics.
A pesar de la ola de ejecuciones hipotecarias, pocas políticas a nivel estatal o federal brindan alivio a los propietarios de viviendas. El Programa Federal de Modificación Home Affordable (HAMP, por sus siglas en inglés) es la política principal propuesta para frenar la crisis de ejecuciones hipotecarias. En gran medida ha fracasado, ya que los bancos solo han modificado una pequeña fracción de los préstamos de los propietarios con problemas. Hasta la fecha, el número de modificaciones permanentes mediante el programa ronda en torno a las 730,000. En California, mientras que 1.2 millones de propietarios han estado frente a una ejecución hipotecaria en los últimos tres años, sólo 122,577 prestatarios recibieron modificaciones permanentes bajo el programa.
La crisis de ejecuciones hipotecarias de California ha diezmado a los centros urbanos y grandes sectores del Valle Central. Una de cada 51 viviendas recibió una notificación de ejecución hipotecaria durante los primeros seis meses del año, según RealtyTrac. El estado registró también el mayor número de notificaciones de ejecuciones hipotecarias del país durante el mismo período.
Los más afectados son las minorías del estado.
Según las investigaciones de la Dra. Carolina Reid del Banco de la Reserva Federal de San Francisco, las minorías han sido desproporcionadamente afectadas por la crisis de ejecuciones hipotecarias. Al estudiar una muestra de los préstamos originados en 2005, encontró que aproximadamente el 12 por ciento de los prestatarios hispanos incurrieron en mora, así como el 8 por ciento de los prestatarios africano americanos, el 7 por ciento de los prestatarios asiáticos y el 5 por ciento de los prestatarios de raza blanca.
En parte se puede explicar la causa del alto porcentaje de préstamos en ejecución hipotecaria de prestatarios de minorías por el hecho de que era más probable que estas recibieran préstamos sub-primes, o de alto riesgo, incluso después del control de diferencias en las características de riesgos de prestatarios y barrios, según Reid. Por ejemplo, en California, Reid encontró que los hispanos tenían un 7.9 por ciento más de probabilidades que los blancos de obtener una hipoteca sub-prime de tasa ajustable que un préstamo preferencial de tasa fija; las cifras correspondientes a los negros y los asiáticos eran de 6.7 por ciento y 2.1 por ciento.
En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (el 48.2 por ciento) eran de prestatarios latinos, según un estudio de 2010 realizado por el Centro para Préstamos Responsables [Center for Responsible Lending].
Las políticas del estado ofrecen poco alivio
Desde el comienzo de la crisis de ejecuciones hipotecarias, la legislatura estatal aprobó varias proposiciones de leyes para ayudar a los propietarios con problemas. Se necesita mucha más ayuda, dicen los defensores de la vivienda.
"[No hay] ninguna buena razón para que la legislatura no se suba al carro, y en un momento como este, para apoyar una legislación que ayudaría a limitar algunos de los abusos que los propietarios están experimentando. Es un comportamiento vergonzoso [por parte de los políticos]," dijo Maeve Elise Brown, directora de Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda [Housing and Economic Rights Advocates] en Oakland, una organización estatal sin fines de lucro de servicios legales y de defensa que el año pasado sirvió a 1,600 propietarios de viviendas.
Los defensores de la vivienda señalan a la SB 94 - una proposición de ley aprobada en 2009 que prohíbe cobrar cargos por adelantado a cualquier persona que facilite la modificación de un préstamo hipotecario - como una medida sumamente necesaria. La gran diferencia entre los prestatarios que buscan modificaciones de préstamos y los que realmente las reciben ha incitado estafas de rescates hipotecarios que encuentran y explotan a propietarios de viviendas vulnerables. Brown dice que cuando los propietarios de viviendas finalmente contactan con su organización, muchos ya han entregado dinero a los estafadores de rescates hipotecarios. "Un porcentaje enorme de los clientes pagaron de mil dólares a 9,000 dólares" a un estafador, dijo.
Otra proposición de ley de 2008, la SB 1137, requería a los administradores ponerse en contacto con los prestatarios antes de iniciar la acción de ejecución hipotecaria. La ley fue clave, porque al principio, los administradores no "contestaban el teléfono" cuando llamaban los prestatarios, dijo Paul Leonard, director de California del Center for Responsible Lending. Ahora, dice, las necesidades de los prestatarios han cambiado. Se refirió al problema de la "doble vía", en referencia a una práctica en la que los bancos inician el procedimiento de ejecución hipotecaria, mientras están negociando una modificación de préstamo.
La SB 729 hubiera abordado esta cuestión, exigiendo a los bancos darles a los propietarios una respuesta sobre las solicitudes de modificación de préstamo antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. El pasado mes de mayo, los comités legislativos estatales no lograron aprobar la SB 729 y otras dos proposiciones de ley relacionadas con la ejecución hipotecaria. La proposición 1321 de la Asamblea hubiera reducido los retrasos de papeleo exigiéndoles a los condados registrar las ejecuciones hipotecarias en 30 días y la proposición 935 de la Asamblea habría requerido que los bancos pagaran una tasa de 20,000 dólares por cada ejecución hipotecaria para recuperar las pérdidas económicas de los gobiernos locales y estatales.
La legislatura sí hizo un esfuerzo para proteger a otro grupo atrapado en la crisis de las ejecuciones hipotecarias: los arrendatarios de viviendas. En esta sesión, la legislatura promulgó leyes para proteger a los inquilinos contra los cierres de servicios públicos (SB 120) y protege el crédito de los inquilinos si son desalojados debido a una ejecución hipotecaria (SB 1149).
Por lo menos el 38 por ciento de las viviendas de ejecución hipotecaria en California estaban ocupadas por arrendatarios en 2010, lo que significa que se desplazó a alrededor de 200,000 residentes, según un informe de enero 2011 por Tenants Together, una organización de derechos de arrendatarios en todo el estado, con sede en San Francisco.
La legislatura del estado no es el único organismo del gobierno de enfrentarse al fraude hipotecario. Harris, la Fiscal General de California, lanzó el mes pasado una unidad de ataque contra el fraude hipotecario en todo el estado para investigar las prácticas financieras ilegales a nivel corporativo y de la comunidad. Sin embargo, su oficina perdió 70 millones de dólares como parte de los recortes de todo el estado, un déficit que seguramente afectará a la unidad de ataque y su capacidad.
La noticia de la pérdida de fondos para el proyecto coincidió con la noticia de un acuerdo con un valor de 8.5 mil millones de dólares entre el Bank of America y un grupo de inversores que compraron títulos respaldados por hipotecas.
El trato es un "modelo de un acuerdo de conciliación para otros bancos y otros tipos de inversores", dijo Leonard del Centro para Préstamos Responsables. California podría montar una investigación similar y una demanda, agregó, pero hacerlo requiere recursos intensivos de los que la oficina de la fiscal general puede que carezca ahora.
Se desconocen los impactos sociales de la ejecución hipotecaria
Las estadísticas sobre los hogares perdidos y los dólares perdidos son relativamente fáciles de seguir. La carga emocional de las personas que perdieron sus casas no está tan bien documentada, dijo Brown, de Housing and Economic Rights Advocates. "Algunas personas ya no van a entrar al juego. Hay una desconfianza en el sistema de crédito y tal vez está justificada. Me interesaría ver el efecto persistente que tiene".
Los especialistas también deben examinar el impacto de la "histórica extracción de la riqueza de las comunidades de color" como resultado de la crisis de la vivienda, dijo Brown. "El impacto es enorme, ya que las comunidades de color por lo general ganan menos dinero que alguien que es de raza blanca, se necesita más tiempo para construirlo", dijo ella.
El impacto de las ejecuciones hipotecarias en los niños también se está examinando, dijo. Se estima que 311,900 niños de California se vieron afectados por la crisis de ejecuciones hipotecarias, según un informe de 2008 realizado por el grupo bipartidista de servicios de apoyo, First Focus. La cifra no incluye a los niños expulsados de viviendas de alquiler. Los niños que son excesivamente desplazados a la fuerza, sugieren los estudios, tienen un rendimiento inferior a la media en la escuela y tienen más probabilidades de desarrollar problemas de comportamiento.
Mientras que la epidemia de ejecuciones hipotecarias en California sigue extendiéndose, dice Brown, los gobiernos estatales y locales deben intensificar los esfuerzos para hacer frente a los impactos de las ejecuciones hipotecarias a nivel comunitario.
Dijo que las miles de casas abandonadas y en ejecución hipotecaria en Ohio se han convertido en un caldo de cultivo para los laboratorios de metanfetaminas y que algunas comunidades en California están empezando a ver un aumento similar en el deterioro y la delincuencia. La legislatura del estado ya se ha movido en ese frente, aprobando la SB 1137 en 2008, que permite a las ciudades multar a los bancos hasta 1,000 dólares por día por dejar propiedades embargadas vacantes y arruinadas.
Ese dinero puede ser útil. Según la Campaña RE-Fund de California (una colaboración entre la California Reinvestment Coalition, SEIU y organizaciones comunitarias), el precio de las ejecuciones hipotecarias para los propietarios de California y los gobiernos estatales y locales es de 650 mil millones de dólares. El estudio encontró que por cada propiedad embargada, la pérdida para la comunidad que la rodea es de casi 340,000 dólares; el costo en impuestos a la propiedad es más de 2,000 dólares; y el costo para los gobiernos locales es de aproximadamente 20,000 dólares.
Roger Lindo de La Opinión y Charlene Muhammad del Final Call han escrito el reportaje.
martes, 13 de septiembre de 2011
Tendencias de Ejecuciones Hipotecarias en California. Agosto 2.001
Presentados-Aviso de ejecución hipotecaria por defecto de solicitudes son el primer paso en el proceso de ejecución hipotecaria. Notificación de solicitudes de venta del administrador establece la fecha y hora de la subasta, y sirve como aviso final al dueño de la casa antes de su venta.
Los inventarios de ejecución hipotecaria-Preforeclosure inventario es una estimación del número de propiedades que han tenido una notificación de incumplimiento interpuesta contra la propiedad, pero aún no han sido programadas para la venta. Programado para el inventario de Venta indica las propiedades que han tenido un Aviso de Venta de Fiduciario presentado, pero aún no han sido vendidos o han cancelado la venta. El Banco (REO) inventario indica el número de propiedades que se han vendido al banco en la venta de fideicomisario, y que el banco aún no ha revendido a otra parte.
Los resultados de ejecución hipotecaria-Después de la presentación de un Aviso de Venta de Fiduciario, sólo hay tres resultados posibles. En primer lugar, la venta puede ser cancelado por razones que incluyen una modificación de préstamo con éxito o venta corta, un error de presentación, o un requisito legal para volver a presentar el aviso después de aplazamientos prolongados. Por otra parte, si la propiedad se toma a la venta, el banco pondrá la apertura de ofertas. Si alguien, por lo general un inversor, ofrece más que la oferta de apertura del banco, la propiedad se venderá a 3 ª parte, si no, irá al banco y se convierte en parte del inventario de ese banco de REO.
Los inventarios de ejecución hipotecaria-Preforeclosure inventario es una estimación del número de propiedades que han tenido una notificación de incumplimiento interpuesta contra la propiedad, pero aún no han sido programadas para la venta. Programado para el inventario de Venta indica las propiedades que han tenido un Aviso de Venta de Fiduciario presentado, pero aún no han sido vendidos o han cancelado la venta. El Banco (REO) inventario indica el número de propiedades que se han vendido al banco en la venta de fideicomisario, y que el banco aún no ha revendido a otra parte.
Los resultados de ejecución hipotecaria-Después de la presentación de un Aviso de Venta de Fiduciario, sólo hay tres resultados posibles. En primer lugar, la venta puede ser cancelado por razones que incluyen una modificación de préstamo con éxito o venta corta, un error de presentación, o un requisito legal para volver a presentar el aviso después de aplazamientos prolongados. Por otra parte, si la propiedad se toma a la venta, el banco pondrá la apertura de ofertas. Si alguien, por lo general un inversor, ofrece más que la oferta de apertura del banco, la propiedad se venderá a 3 ª parte, si no, irá al banco y se convierte en parte del inventario de ese banco de REO.
HAMP Menos de 20 % de hipotecas en mora son elegibles para la modificación
Menos del 20% de las hipotecas en mora estimada elegibles para la modificación en virtud del Programa de la administración Obama Making Home Affordable se han trasladado al estado de las modificaciones permanentes activo. Es decir que solo 1 de 5 prestamistas logran obtener una modificación más permanentes.
El gobierno estima que casi 2,9 millones de préstamos y casi 1,4 millones de prestatarios son elegibles para el HAMP, pero más modificaciones de prueba y las modificaciones permanentes han sido cancelados que convertirtidos. Cuando HAMP fue puesta en marcha en Marzo de 2009, el gobierno estimaba que podría ayudar a 3,000.000 hasta 4,000,000 prestatarios.Sin embargo, el número de pruebas ha aumentado constantemente durante los dos años del programa, y los funcionarios del Departamento del Tesoro creen que todavía tiene mérito ", porque 25,000 y 30,000 personas están recibiendo modificaciones cada mes, y eso es importante".
Como era de esperar, los cuatro grandes prestamistas hipotecarios se han convertido las modificaciones más permanentes bajo HAMP. Bank of America (BAC: 7.00 -0.71%) se ha extendido a más de 481.000 ofertas de prueba y comenzó a cerca de 359.000 pruebas y sobre 106.600 modificaciones permanentes. El gigante de la banca tiene cerca de 45.200 pruebas activas y cerca de 93.300 modificaciones permanentes activo.
Wells Fargo Bank, JPMorgan Chase y Citigroup la unidad CitiMortgage sigue a Bank of America en el número de pruebas y modificaciones permanentes extendidos a los prestatarios.
Administradores terminan cancelando muchas de las modificaciones que han intentado porque los prestatarios presentan documentación insuficiente, el incumplimiento de pagos durante el período de prueba o no son elegibles debido a su primer gravamen gasto está por debajo de 31% de los ingresos de los hogares.Secretario del Tesoro Adjunto Tim Massad dijo el miércoles HAMP y otros programas federales como el que "estaban destinados a suavizar las preocupaciones y la volatilidad en el mercado, y creemos que estos problemas volverán si los programas han finalizado".
El gobierno estima que casi 2,9 millones de préstamos y casi 1,4 millones de prestatarios son elegibles para el HAMP, pero más modificaciones de prueba y las modificaciones permanentes han sido cancelados que convertirtidos. Cuando HAMP fue puesta en marcha en Marzo de 2009, el gobierno estimaba que podría ayudar a 3,000.000 hasta 4,000,000 prestatarios.Sin embargo, el número de pruebas ha aumentado constantemente durante los dos años del programa, y los funcionarios del Departamento del Tesoro creen que todavía tiene mérito ", porque 25,000 y 30,000 personas están recibiendo modificaciones cada mes, y eso es importante".
Como era de esperar, los cuatro grandes prestamistas hipotecarios se han convertido las modificaciones más permanentes bajo HAMP. Bank of America (BAC: 7.00 -0.71%) se ha extendido a más de 481.000 ofertas de prueba y comenzó a cerca de 359.000 pruebas y sobre 106.600 modificaciones permanentes. El gigante de la banca tiene cerca de 45.200 pruebas activas y cerca de 93.300 modificaciones permanentes activo.
Wells Fargo Bank, JPMorgan Chase y Citigroup la unidad CitiMortgage sigue a Bank of America en el número de pruebas y modificaciones permanentes extendidos a los prestatarios.
Administradores terminan cancelando muchas de las modificaciones que han intentado porque los prestatarios presentan documentación insuficiente, el incumplimiento de pagos durante el período de prueba o no son elegibles debido a su primer gravamen gasto está por debajo de 31% de los ingresos de los hogares.Secretario del Tesoro Adjunto Tim Massad dijo el miércoles HAMP y otros programas federales como el que "estaban destinados a suavizar las preocupaciones y la volatilidad en el mercado, y creemos que estos problemas volverán si los programas han finalizado".
La Tesoreria analizó el estado que los préstamos se encontraban cuando el dueño de casa entró en una modificación de prueba. Más del 77% se encontraban en mora en el inicio de la prueba, mientras que casi el 23% tenían un riesgo de impago. Cada dueño de casa que llegaron a una modificación permanente recibió una reducción de la tasa de interés, y el 53,4% recibió una ampliación del plazo. Casi el 29% de todos los prestatarios recibieron un reajuste de pago para obtener el prestatario mensual de la deuda-a-ganancias de hasta 31% después de una modificación.
lunes, 12 de septiembre de 2011
Calendario de Ejecución de una hipoteca en California
Definiciones
Nota de Defecto (NOD): Documento archivado por el fideicomiso como primero paso de proceso de ejecución de una hipoteca.
Trust Deed: Un contrato por el cual la propiedad es tomada como seguridad para el pago de una deuda o la obligación sin un cambio de posesión, un gravamen contra la propiedad.
Trustee´s Sale: La venta del fideicomiso equivalente a una subasta pública.
Generalmente, el banco registra la nota de defecto una vez que el propietario se atrasa con los pagos hipotecarios. Una vez registrado, dentro de diez dias, la nota de defecto es enviado y publicado. Usted debe recibir la nota de defecto dentro de un mes. Despues de 90 dias de la registración de la nota de defecto, la fecha de venta es fijada. 25 dias antes de la fecha de venta, la nota de venta es enviada al IRS. Publicación 786.
20 dias antes de la fecha de venta, la nota de venta es anunciada y comienza la publicación y la nota de venta es enviada al propietario. Dentro de 10 dias de la primera publicación de la nota de venta, beneficiario peticiona la dirección de la propiedad.
14 dias antes de la fecha de venta, la nota de venta es registrada.
7 dias antes de la fecha de venta, la corte/tribunal puede ejercer la ley de ´7 dias´antes que la venta pueda ocurrir.
5 dias hábiles antes de la fecha de venta, se vence el derecho a reintegrar el prestamo.
Fecha de Venta: La propiedad es vendida al postor-licitador más alto. Si en caso de que no haya un comprador, la propiedad pasa al beneficiario como REO.
Debe entender que la compañía hipotecaria siempre prefiere que mantenga su casa a que se venda en el remate público. Ellos están en el negocio de proporcionar hipotecas, no en la compra y venta de casas. Es en su interés hablar con un asesor de vivienda, un abogado, o contactar la compañía hipotecaria directamente para salvar su casa.
domingo, 11 de septiembre de 2011
Los 7 Mitos más peligrosos sobre Short sale
Una venta corta puede ser una solución excelente para un propietario que debe más en su casa de lo que vale y tiene que vender. Desafortunadamente una serie de mitos sobre las ventas a corto se han desarrollado y que es importante que usted entienda la realidad de este proceso si se trata de una solución que se siente se ajuste a sus necesidades actuales.
a.Dificultades financieras. - Existe una situación que está causando que usted tenga problemas para poder pagar su hipoteca.
b. Déficit en Ingreso Mensual - Usted tiene más meses que el dinero! Un prestamista querrá ver que usted no puede pagar o no será capaz de pagar su hipoteca muy pronto.
1. Los bancos no están aceptando las ventas cortas, están a la espera de un rescate.
¿En serio? Usted puede haber oído esto, la realidad es que los bancos (y el gobierno) están tratando de hacer lo que sea, dentro de lo razonable, para evitar la ejecución hipotecaria sobre la propiedad. A pensar que podría negar una venta corta, con la esperanza de que algún tipo de legislación futura va a pasar y que les paguen por su pérdida es absurda.La realidad es que más bancos están buscando agresivamente las ventas cortas y agentes (como el que le dio este informe) que entienden la forma de proceso. Freddie Mac recientemente fue anfitrión de un seminario nacional de capacitación para agentes de bienes raíces, donde expresamente dió a conocer el objetivo de la organización de "eliminar los activos problemáticos a través de la modificación o venta corta".
2. Usted debe estar atrasado con su pago hipotecario para negociar Short sale.
Mientras que esto pudo haber sido el caso, hoy en dia los prestamistas buscan dificultades verificable, déficits, y insolvencia. Si usted piensa que califica bajo los tres requisitos, actue inmediatamente. Cualquier retrasos podria limitar sus opciones. No espero hasta que el conteo para la ejecucíón ha comenzado y tenga aun menos tiempo.
3. No hay suficiente tiempo para negociar una venta corta antes de mi ejecución hipotecaria.
Este mito es sin duda la que más daño causa a los propietarios. Muchas personas no comprenden que la ejecución hipotecaria es un proceso y que existe tiempo para tomar decisiones que resultarian en mejores resultados. El banco, en muchos casos, pueden parar una ejecución hasta el mismo dia del proceso. Muchos prestamistas parará una ejecución con un simple llamada a su prestamista explicandole que usted está tratando de vender y muchas veces los bancos pondrá en paro con un contrato legítimo de compra.
4. Poner mi casa en venta como short sale es una vergüenza.
Aunque es entendible que uno tenga reservación acerca de que los vecino, amigos sepan de que Usted debe más de lo que vale su casa. Sin embargo, según estimaciones recientes, usted no está solo. Más de 60 % de casas en venta en el mercado son short sales. De lo contrario, usted deber ser recomendado por admitir su necesidad de ayuda y encontrar a un profesional como yo quien le podrá asistir para lograr una solución.
5. Los compradores no están interesados en las ventas cortas.
Esto es un mito que los potenciales vendedores escuchan todo el tiempo - por suerte la realidad es que hoy no lo es. De hecho, muchos agentes están recibiendo llamadas de los compradores que dicen: "Yo sólo quiero mirar a las ejecuciones hipotecarias y ventas cortas!" Las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias han llegado a ser sinónimo - no con los problemas - pero con buenas ofertas. Los compradores internacionales están interesados específicamente en estas propiedades. Si Usted lista con el agente CDPE que le dio este informe tiene una muy buena oportunidad de ver a un contrato en su propiedad, pronto.
6. Las ventas Cortas son imposibles y nunca son Aprobadas.
Nada podría estar más lejos de la verdad!
• ¿Son las ventas al descubierto más difícil? Sí.
• ¿Es necesario aprender un nuevo proceso? Sí.
• ¿Son imposibles? No, No, No!
El agente que le presenta este informe es un experto certificado en propiedades en que ha sido objeto de una amplia formación en ayudar a los propietarios en dificultades y el procesamiento de las ventas cortas. La organización de membresía CDPE a nivel nacional se compone de agentes que reciben miles de aprobaciones de venta al descubierto una vez al mes - no piense ni por un minuto este es un proceso imposible. Aunque no hay garantías en las transacciones de venta corta, más y más están siendo aprobados cada mes.
• ¿Son las ventas al descubierto más difícil? Sí.
• ¿Es necesario aprender un nuevo proceso? Sí.
• ¿Son imposibles? No, No, No!
El agente que le presenta este informe es un experto certificado en propiedades en que ha sido objeto de una amplia formación en ayudar a los propietarios en dificultades y el procesamiento de las ventas cortas. La organización de membresía CDPE a nivel nacional se compone de agentes que reciben miles de aprobaciones de venta al descubierto una vez al mes - no piense ni por un minuto este es un proceso imposible. Aunque no hay garantías en las transacciones de venta corta, más y más están siendo aprobados cada mes.
7. El Banco más bien prefiere una ejecución hipotecaria que molestarse con una venta corta.
Este es uno de los conceptos erróneos más comunes. La realidad es que los bancos no quieren ejecutar la hipoteca de su propiedad. Los bancos, los inversores y aún el gobierno federal han dicho públicamente que si una persona está calificada para una venta corta que el acuerdo debe ser considerado. Los títulos son los siguientes:
a.Dificultades financieras. - Existe una situación que está causando que usted tenga problemas para poder pagar su hipoteca.
b. Déficit en Ingreso Mensual - Usted tiene más meses que el dinero! Un prestamista querrá ver que usted no puede pagar o no será capaz de pagar su hipoteca muy pronto.
c. Insolvencia - El prestamista querrá ver que usted no tiene importantes activos líquidos que le permitirá pagar su hipoteca.
Los 7 Errores más Comunes de Short sale.
Los 7 errores más comunes de Venta Corta (Short Sale)
Como propietario de una casa teniendo en cuenta una venta corta es importante que usted entienda los errores más comunes agentes y los propietarios de viviendas cometen en este proceso.
El agente CDPE que ha proporcionado esta información ha completado la formación amplia en el proceso de venta corta y en ayudar a los propietarios de viviendas que deben más de lo que su casa evalua y quienes necesitan soluciones.
1. PROPIEDAD ESTÁ LISTADO A UN PRECIO INCORRECTO.
¡ADVERTENCIA: Este es el error más común cometido con todas las propiedades y la razón más común que un listado termine la vigencia y la propiedad no se vende.SOLUCIÓN: El agente que le proporcionó esta informe le presentará a través de una estrategia de listado detallado de los precios con lo que le permitirá ver exactamente donde está su la propiedad debe tener un precio sobre la base de la condición actual, las ventas en su área y lo más importante cuánto tiempo le queda para vender.
2. LA PROPUESTA DE LA VENTA CORTA ES INCOMPLETA
¡ADVERTENCIA: Esta es una de las razones más comunes por las que una venta corta no se aprobó. La mayoría de los agentes no entienden el proceso de venta corta y lo que suprestamista busca.
SOLUCIÓN: El CDPE que le dio este informe comprende este proceso en detalle y trabajará con usted en presentar una propuesta completa y coherente a su prestamista.
3. UN SEGUIMIENTO INADECUADO Y FALTA DE COMUNICACIÓN.
SOLUCIÓN: El agente adecuado sabe exactamente cómo seguir para asegurar que los problemas de sus prestamistas son atendidas de manera oportuna y asegurarse de que usted no tenga retrasos innecesarios.
4. NO SUFICIENTE TIEMPO.
Es muy importante que su agente entienda las leyes de ejecución hipotecaria de su área. Ellos deben ser capaces de mostrar un estimado de línea de tiempo. También deben saber cómo comunicarse con su prestamista y qué disponer que, en algunos casos, puede detener su ejecución de una hipoteca durante semanas o meses con el fin de que pueda negociar una venta.
SOLUCIÓN: Asegúrese de proporcionar su agente información precisa en cuanto a exactamente cuántas pagos que usted ha faltado y cualquier correspondencia que ha recibido de su prestamista. Esto permitirá que su representante entienda su situación y trabaje para mejorarlo.5. EL ACUERDO NO ESTÁ DEBIDAMENTE PRESENTADA.Si usted no sigue las instrucciones que reciba para la presentación de la oferta, entonces usted espera un departamento de personal abrumado de trabajos excesos y que carece de personas para manejar sus archivos. Hay muy pocas posibilidades de que esto suceda. Si se le indica que el archivo sea enviado por fax,enviélo y asegurese de enviar una copia de seguridad por correo. Si se le da las instrucciones para enviar por correo dos copias, envie por correo dos copias. Una vez usted tenga un contrato,reunan toda la información y complete la propuesta para asegurar de que el acuerdo llegue debidamente y no ponga en peligro.
6. LA OFERTA DEL COMPRADOR ES MUY BAJA.
RIESGO: Muchos agentes le animará a aceptar y presentar cualquier oferta que reciban. La realidad es que la venta corta es no es igual a una venta de fuego! Con el fin de tener un legítima oportunidad de obtener la aprobación de su acuerdo, debe tener una oferta más atractiva a la prestamista que una ejecución hipotecaria.
SOLUCIÓN: El agente que trabaje con usted debe ser capaz de negociar adecuadamente cualquier oferta que reciba para obtener "Más alto y mejor" de cada comprador para que sepresente la mejor solución posible a su prestamista.
7. CONTRATO DEL COMPRADOR NO ES SUFICIENTE.
En el clima económico actual, sólo EL HECHO de que un comprador está dispuesto a hacer una oferta sobre una propiedad no significa que sea realmente calificado para comprar. La realidad es que un comprador tiene que ser pre-aprobado para su financiación, los fondos de clausura que deban ser verificados y sus capacidad de compra debe ser confirmada.SOLUCIÓN: El agente que le dio este informe está familiarizado con los detalles exactos de lo que debe ser verificada con el fin de calificar a un comprador quien presente una oferta por su propiedad que tenga una oportunidad para el cierre. No se arriesgue a este proceso con un agente sin educación que no tiene estas respuestas.
Aunque estas trampas pueden parecer molestos -el agente adecuado puede ayudarle a navegar por un camino a un cierre exitoso. No arriesgue su futuro financiero y la posible venta de su casa con un agente que no tiene todas las soluciones, llámenos hoy.
Daniel Choi
CDPE, CHP
(213) 820-7509
danielc@nextagerealty.com
http://www.michantli.com/
¡ADVERTENCIA: Si su agente no sigue con todos los involucrados cuando su venta corta selleva a cabo, es probable que usted tampoco sepa que su expediente se ha retrasado y que su tiempo se acabe.EN RESUMEN
Como propietario de una casa teniendo en cuenta una venta corta es importante que usted entienda los errores más comunes agentes y los propietarios de viviendas cometen en este proceso.
El agente CDPE que ha proporcionado esta información ha completado la formación amplia en el proceso de venta corta y en ayudar a los propietarios de viviendas que deben más de lo que su casa evalua y quienes necesitan soluciones.
1. PROPIEDAD ESTÁ LISTADO A UN PRECIO INCORRECTO.
¡ADVERTENCIA: Este es el error más común cometido con todas las propiedades y la razón más común que un listado termine la vigencia y la propiedad no se vende.SOLUCIÓN: El agente que le proporcionó esta informe le presentará a través de una estrategia de listado detallado de los precios con lo que le permitirá ver exactamente donde está su la propiedad debe tener un precio sobre la base de la condición actual, las ventas en su área y lo más importante cuánto tiempo le queda para vender.
2. LA PROPUESTA DE LA VENTA CORTA ES INCOMPLETA
¡ADVERTENCIA: Esta es una de las razones más comunes por las que una venta corta no se aprobó. La mayoría de los agentes no entienden el proceso de venta corta y lo que suprestamista busca.
SOLUCIÓN: El CDPE que le dio este informe comprende este proceso en detalle y trabajará con usted en presentar una propuesta completa y coherente a su prestamista.
3. UN SEGUIMIENTO INADECUADO Y FALTA DE COMUNICACIÓN.
SOLUCIÓN: El agente adecuado sabe exactamente cómo seguir para asegurar que los problemas de sus prestamistas son atendidas de manera oportuna y asegurarse de que usted no tenga retrasos innecesarios.
4. NO SUFICIENTE TIEMPO.
Es muy importante que su agente entienda las leyes de ejecución hipotecaria de su área. Ellos deben ser capaces de mostrar un estimado de línea de tiempo. También deben saber cómo comunicarse con su prestamista y qué disponer que, en algunos casos, puede detener su ejecución de una hipoteca durante semanas o meses con el fin de que pueda negociar una venta.
SOLUCIÓN: Asegúrese de proporcionar su agente información precisa en cuanto a exactamente cuántas pagos que usted ha faltado y cualquier correspondencia que ha recibido de su prestamista. Esto permitirá que su representante entienda su situación y trabaje para mejorarlo.5. EL ACUERDO NO ESTÁ DEBIDAMENTE PRESENTADA.Si usted no sigue las instrucciones que reciba para la presentación de la oferta, entonces usted espera un departamento de personal abrumado de trabajos excesos y que carece de personas para manejar sus archivos. Hay muy pocas posibilidades de que esto suceda. Si se le indica que el archivo sea enviado por fax,enviélo y asegurese de enviar una copia de seguridad por correo. Si se le da las instrucciones para enviar por correo dos copias, envie por correo dos copias. Una vez usted tenga un contrato,reunan toda la información y complete la propuesta para asegurar de que el acuerdo llegue debidamente y no ponga en peligro.
6. LA OFERTA DEL COMPRADOR ES MUY BAJA.
RIESGO: Muchos agentes le animará a aceptar y presentar cualquier oferta que reciban. La realidad es que la venta corta es no es igual a una venta de fuego! Con el fin de tener un legítima oportunidad de obtener la aprobación de su acuerdo, debe tener una oferta más atractiva a la prestamista que una ejecución hipotecaria.
SOLUCIÓN: El agente que trabaje con usted debe ser capaz de negociar adecuadamente cualquier oferta que reciba para obtener "Más alto y mejor" de cada comprador para que sepresente la mejor solución posible a su prestamista.
7. CONTRATO DEL COMPRADOR NO ES SUFICIENTE.
En el clima económico actual, sólo EL HECHO de que un comprador está dispuesto a hacer una oferta sobre una propiedad no significa que sea realmente calificado para comprar. La realidad es que un comprador tiene que ser pre-aprobado para su financiación, los fondos de clausura que deban ser verificados y sus capacidad de compra debe ser confirmada.SOLUCIÓN: El agente que le dio este informe está familiarizado con los detalles exactos de lo que debe ser verificada con el fin de calificar a un comprador quien presente una oferta por su propiedad que tenga una oportunidad para el cierre. No se arriesgue a este proceso con un agente sin educación que no tiene estas respuestas.
Aunque estas trampas pueden parecer molestos -el agente adecuado puede ayudarle a navegar por un camino a un cierre exitoso. No arriesgue su futuro financiero y la posible venta de su casa con un agente que no tiene todas las soluciones, llámenos hoy.
Daniel Choi
CDPE, CHP
(213) 820-7509
danielc@nextagerealty.com
http://www.michantli.com/
¡ADVERTENCIA: Si su agente no sigue con todos los involucrados cuando su venta corta selleva a cabo, es probable que usted tampoco sepa que su expediente se ha retrasado y que su tiempo se acabe.EN RESUMEN
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