Ultimamente he recibido muchas preguntas de propietarios acerca de recibir cartas de sus bancos que planean vender sus casas atraves de remate público. La pregunta más común es sí pueden esperar hasta el ultimo dia antes de la subasta para pedir una venta baja o short sale. Mi respuesta es que no todas las compañias hipotecarias aceptan la venta baja o descuento en los pagos. Actualmente solo 2 de 3 pedidos para venta baja son aprobados, especialmente si será mejor financialmente para vender la casa en el remate público. Recuerde que los bancos están perdiendo mucho dinero en este proceso y no significa que el prestamista va a aceptar su ofrecimiento, aunque usted lo acepte. Le recomiendo a que consulte con agentes entrenados con short sale antes o al principio de periodo de NOD que es Noticia de Incumplimiento asi poder evaluar sus opciones.
Otra pregunta que surge es si es posible pedir al banco para una venta baja aún cuando está cumpliendo con sus pagos. La respuesta es que un prestamista puede considerar una venta baja aun cuando usted no está atrasado en sus pagos. Claro, Usted debe cumplir con los requisitos de los prestamistas como preve que tendrá dificultad economica para seguir con los pagos.
No hay duda alguna que acceso a información nunca ha sido tan fácil con la Internet pero parece haber más confusión al respecto a ejecución hipotecaria. Por ejemplo, muchos propietarios no saben que la venta baja si afecta negativamente su credito, pero no tanto como en el remate publico. Tambien, despues de 2 a 3 años, el daño puede ser mitigado y uno puede a reestablecer su credito para obtener prestamos nuevamente. Existen varias agencias sin lucro que le pueden asistir al respecto.
Me llegan preguntas de personas que han declarado bancarrotas para parar el foreclosure pero que lo hicieron sin mucho planeamiento y terminaron perdiendo las casas despues de haber pagado bastante por tal proceso legal. Si está considerando bancarrota para eliminar otras deudas además de su ejecución hipotecaria, consulte con un abogado versado en leyes de bancarrota. Declarando bancarrota normalmente detiene la venta de la casa pero sólo temporalmente.
Tambien muchos preguntan si uno debe impuestos por perdon de deuda y la respuesta es que el gobierno federal pasó el Acto de Perdó´n de Deuda Hipotecaria del 2007 que permite excluir ingresos de perdo´n de deuda en su residencia principal. El estado de California tiene su versio´n de esta ley federal para perdonar deuda hipotecario.
Además el estado de California aprovó otra ley conocida como SB 458 que elimina las deficiencias que resultan de la venta baja incluyendo de la venta de propiedades de inversión pero que solo aplica a individuos y no compañias como LLC.
Como una palabra de cautela, quisiera prevenirle acerca de creciente fraude hipotecario donde personas no calificadas le ofrecen rescate de casas prometiendole parar con el remate publico. Muchos piden honorarios altos por adelantado por servicios básicos que Usted puede hacer solo sin asistencia. Otras veces, le prometen salvar su casa pidiendole que transfiera su titulo y quedarse como un inquilino y piden que haga los pagos directamente a ellos en vex¡z de hacerlo al banco. Esto es sinonimo a dar posesión de su propiedad teniendo usted la responsabilidad con el banco que ultimamente usted tiene que responder.
El más frequente es cuando le prometen negociar con su banco para conseguir refinanciamiento o modificación de su hipoteca. Una vez , usted le paga una suma adelantada, en vez de comunicarse con su banco para una modificación o refinacimiento, guarda el dinero y declara bancarrota en su nombre y aveces sin avisar a usted. Declarnado bancarrota queda en su reporte de crédito por diez años y puede ser más difícil para conseguir trabajo, seguro de vida, comprar coche, rentar departamentos o comprar una casa.
Aunque el remate publico es difícil en si para aquellos que enfrentan por primera vez, es recomendable seguir los siguientes pasos.
1. No ignore los problemas. Solo aumenta si lo ignoras. Trate de hablar con su banco para resolver la deuda atraves de modificaciones o refinanciamiento.
2. Debe informarse acerca de las leyes que gobiernan el foreclosure. En California , uno tiene 111 dias desde el tiempo que recibe el NOD )Noticia de Incumplimiento de Pago. Para simplificar 111 dias es equivalente a tres meses y 21 dias que sigue su curso.
3. No firme o pague a otra entidad que no sea su empresa hipotecaria a menos que usted contrate los servicios de abogados y representantes calificados.
4. No tenga miedo y actue con confianza ya que usted tiene la protección legal aún cuando está viviendo sin pagar. usted es el dueño legal hasta que la casa es vendida atraves de venta baja con la ayuda de agentes como yo calificado.
Para más información, llameme al 213-820-7509 o mandeme un e-mail a crownrealtor@gmail.com.
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