Las ejecuciones hipotecarias están en su punto más alto de acuerdo a diversas fuentes de datos tanto a nivel nacional y en California.Teniendo en cuenta el reciente aumento en el nivel de ejecuciones hipotecarias y el impacto que tienen en el mercado inmobiliario actual, vale la pena revisar los pasos en el proceso de ejecución hipotecaria en el estado de California.
El proceso comienza cuando el propietario ha perdido un pago o dos, momento en el que el prestamista puede optar por iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Esto sucede generalmente en 45 a 60 días, pero la decisión de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria es a discreción de la entidad crediticia y pueden variar. Una vez que el prestamista decide iniciar el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista está obligado a presentar un aviso de 30 días de la intención de presentar una Notificación de Incumplimiento (NOD).
El aviso de 30 días es una regla puesto en marcha por la SB 1137 en julio de este año y se aplica a las propiedades ocupadas por sus propietarios residenciales vendidos entre el 1 de enero 2003 y 31 de diciembre de 2007. Después de los 30 días hasta, el prestamista puede presentar una NOD oficial. Los prestamistas de viviendas que no están comprendidos en el proyecto del Senado simplemente pueden presentar una inclinación de cabeza después del primer pago se perdió, una vez más el tiempo real que presenta una NOD es a discreción de la entidad crediticia que puede variar. El prestamista proporciona información sobre cómo restablecer el crédito y el propietario no tiene menos de tres meses desde la presentación de NOD para hacerlo.
Si el propietario no actúa cabo de tres meses después de que el NOD se presenta, el prestamista puede proceder a la ejecución hipotecaria. El prestamista debe publicar un Aviso de Venta de Fiduciario, el cual es publicado por 20-31 días (la ley requiere que los prestamistas después de la venta de al menos 20 días, pero la mayoría suele presentar 31 días antes de la venta debido a un requisito de notificación del IRS). En total, el dueño de casa tiene un poco más de tres meses para que su préstamo en buen estado desde el momento en que se presenta NOD en su propiedad. Además de los plazos por encima del dueño de casa puede, por ley, llevar a sus actuales préstamos hasta cinco días antes de la venta del administrador. Incluso después de la fecha límite para curar a un valor por defecto es presentada, el propietario aún tiene la opción de pagar la cantidad total del préstamo hasta el momento de la venta del administrador. Sin embargo, una vez que la venta del administrador se registra, la propiedad es transferida a un nuevo propietario, en la mayoría de los casos el propio prestamista, y todas las apuestas están apagadas por el dueño de casa. La propiedad pasa a ser propiedad del prestamista y se convierte en una propiedad de bienes raíces de propiedad o REO.
El tiempo transcurrido desde la primera señal de dificultades financieras para la venta del administrador final puede oscilar entre cuatro y siete meses, durante el cual el propietario puede tomar medidas para evitar la ejecución hipotecaria. Las dos formas más comunes de evitar la ejecución hipotecaria son para negociar un plan con el prestamista o negociar una venta corta (venta de la casa por menos de lo que se debe a la institución de crédito). Independientemente de cómo los problemas de propietario de una casa de la hipoteca son en última instancia resuelve, el proceso de ejecución tiende a ser largo y agotador, por no mencionar costoso para todos los involucrados.
El prestamista tiene incentivos para llegar a un acuerdo con los propietarios si es viable para ellos debido a que el proceso de ejecución hipotecaria cuesta tiempo y dinero en términos de honorarios legales, gastos corrientes, gastos de mantenimiento, y la carga de vender la propiedad. Actualmente, loos prestamistas están ofreciendo hasta $ 35,000 como incentivos para que los propietarios hagan el short sale evitando así la ejecución hipotecaria.
Para más información, favor de contactarme al 213-820-7509.
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