lunes, 26 de septiembre de 2011
jueves, 22 de septiembre de 2011
Puedo salvar mi casa declarando bancarrota?
Puedo salvar mi casa declarando bancarrota?
En muchas ocasiones me han preguntado si es estrategicamente beneficioso declarar bancarota para parar a sus prestamistas y quizas salvar la casa. Mi opinion ha sido y sigue siendo como sigue:
Hable con un abogado o asesor sobre los beneficios y desventajas de declararse en bancarrota.Declarando bancarrota es una decisión que se debe tomar con mucho cuidado. Queda en su record por 10 años y tiene impactos negativos en su vida hasta que se borra. Por ejemplo, no podria solicitar prestamos
Declarando bancarrota empieza una suspensión que no permite a los prestamistas tomar acción contra usted para cobrar deudas mientras su bancarrota esta pendiente. En la mayoría de los casos, para la ejecución hipotecaria por un tiempo. De todos modos, la ejecución hipotecaria podría
continuar en unas situaciones limitadas, por ejemplo si ha declarado bancarrota por varias veces seguidas o si la propiedad fue transferida a su nombre inmediatamente después de declararla.
El más grande error que comete la gente es esperar unos días antes de la venta al remate público para considerar la bancarrota como opción. El mejor tiempo para consultar con un abogado de bancarrota es antes que ó a principios del periodo de la Noticia de Incumplimiento.
El tipo de bancarrota mas común para prevenir la venta en el remate publico se llama Capitulo 13(“Chapter 13”) por que puede proponer un plan de repago que incluye la deuda anterior que debe a la hipoteca u otros prestamistas contra su casa, durante un periodo entre 36 a 60 meses.
Usted puede archivar bancarrota sólo o con un abogado. Archivando sólo es más barato, pero a riesgo de cometer errores y que no sea aprobada y después tienen que esperar muchos meses antes de que puedan archivar de nuevo.
Al conseguir la ayuda de un abogado archivara la bancarrota correctamente, pero le puede costar bastante. Si está considerando bancarrota y contratar a un abogado, pregunte al abogado cuales resultados puede esperar si archiva bancarrota y pídale al abogado que le de una prueba escrita de sus honorarios. Dependiendo en su situación, declarándose en bancarrota puede ser un retraso muy caro de la inevitable perdida de su casa.
Para finalizar, les quiero decir que la bancarrota no es para todo, especialmente como un conveniente salida de sus problemas. Y aun más debe saber más demoras significa que Usted tendrá que esperar más para que se recupere.
Disclaimer: The information contained herein is provided as a public service with the understanding that I make no warranties, either expressed or implied, concerning the accuracy, completeness, reliability, or suitability of the information. You need ,ultimately, the service of lawyer/legal counsel in this matter.
En muchas ocasiones me han preguntado si es estrategicamente beneficioso declarar bancarota para parar a sus prestamistas y quizas salvar la casa. Mi opinion ha sido y sigue siendo como sigue:
Hable con un abogado o asesor sobre los beneficios y desventajas de declararse en bancarrota.Declarando bancarrota es una decisión que se debe tomar con mucho cuidado. Queda en su record por 10 años y tiene impactos negativos en su vida hasta que se borra. Por ejemplo, no podria solicitar prestamos
Declarando bancarrota empieza una suspensión que no permite a los prestamistas tomar acción contra usted para cobrar deudas mientras su bancarrota esta pendiente. En la mayoría de los casos, para la ejecución hipotecaria por un tiempo. De todos modos, la ejecución hipotecaria podría
continuar en unas situaciones limitadas, por ejemplo si ha declarado bancarrota por varias veces seguidas o si la propiedad fue transferida a su nombre inmediatamente después de declararla.
El más grande error que comete la gente es esperar unos días antes de la venta al remate público para considerar la bancarrota como opción. El mejor tiempo para consultar con un abogado de bancarrota es antes que ó a principios del periodo de la Noticia de Incumplimiento.
El tipo de bancarrota mas común para prevenir la venta en el remate publico se llama Capitulo 13(“Chapter 13”) por que puede proponer un plan de repago que incluye la deuda anterior que debe a la hipoteca u otros prestamistas contra su casa, durante un periodo entre 36 a 60 meses.
Usted puede archivar bancarrota sólo o con un abogado. Archivando sólo es más barato, pero a riesgo de cometer errores y que no sea aprobada y después tienen que esperar muchos meses antes de que puedan archivar de nuevo.
Al conseguir la ayuda de un abogado archivara la bancarrota correctamente, pero le puede costar bastante. Si está considerando bancarrota y contratar a un abogado, pregunte al abogado cuales resultados puede esperar si archiva bancarrota y pídale al abogado que le de una prueba escrita de sus honorarios. Dependiendo en su situación, declarándose en bancarrota puede ser un retraso muy caro de la inevitable perdida de su casa.
Para finalizar, les quiero decir que la bancarrota no es para todo, especialmente como un conveniente salida de sus problemas. Y aun más debe saber más demoras significa que Usted tendrá que esperar más para que se recupere.
Disclaimer: The information contained herein is provided as a public service with the understanding that I make no warranties, either expressed or implied, concerning the accuracy, completeness, reliability, or suitability of the information. You need ,ultimately, the service of lawyer/legal counsel in this matter.
El proceso de ejecución hipotecaria en California
¿Como se ejecutan las hipotecas en California?
En general, la ejecución hipotecaria significa que cuando falla al cumplir uno o dos pagos, el banco manda un aviso oficial que esta en proceso de ejecución hipotecaria. Después de recibir este aviso, tiene un tiempo para rescatar su retraso de pagos. Si no puede hacer los pagos, la compañía hipotecaria comienza procesos de ejecución hipotecaria por modos extrajudiciales o judiciales. Después se vende al más alto postor en el remate público.
El principal método usado en California es una intervención extrajudicial. En este tipo de ejecución no implica una acción judicial. Cuando el acta fiduciaria/hipoteca es inicialmente firmada, generalmente incluye una cláusula llamada el poder de venta. Esta cláusula permite al fiduciario (usualmente la compañía de titulo) vender la propiedad para satisfacer el impago del préstamo. El fiduciario actúa como un representante de la compañía hipotecaria para efectuar la venta de la propiedad, que típicamente ocurre en la forma del remate público.
California exige un requisito conocido como la regla de una sola acción. En caso que la ejecución finalicé por medios extrajudiciales (fuera de la corte), la compañía hipotecaria no tiene permiso de seguir una segunda acción para recuperar el déficit si las ganancias del remate público no cubren lo que queda de la deuda en el préstamo.
Si la ejecución hipotecaria es por modo judicial, la casa puede ser vendida y aparte pueden obtener una sentencia contra usted para recuperar lo que queda de la deuda en el préstamo (hastala cantidad entera del préstamo más gastos del remate público) si las ganancias del remate publico no cubre lo que queda de la deuda.
La mayoría de las hipotecas son ejecutadas a través de métodos extrajudiciales, pero la compañía hipotecaria tiene la opción de ejecutar hipotecas por métodos judiciales. Pero como esté procesotarda mas tiempo que un proceso extrajudicial, es raro que se use. En California, los recursos extrajudiciales exigen requisitos rigurosos de notificación y los documentos de hipoteca deben incluir el lenguaje del poder de venta para poder utilizar este método de ejecución.
En general, la ejecución hipotecaria significa que cuando falla al cumplir uno o dos pagos, el banco manda un aviso oficial que esta en proceso de ejecución hipotecaria. Después de recibir este aviso, tiene un tiempo para rescatar su retraso de pagos. Si no puede hacer los pagos, la compañía hipotecaria comienza procesos de ejecución hipotecaria por modos extrajudiciales o judiciales. Después se vende al más alto postor en el remate público.
El principal método usado en California es una intervención extrajudicial. En este tipo de ejecución no implica una acción judicial. Cuando el acta fiduciaria/hipoteca es inicialmente firmada, generalmente incluye una cláusula llamada el poder de venta. Esta cláusula permite al fiduciario (usualmente la compañía de titulo) vender la propiedad para satisfacer el impago del préstamo. El fiduciario actúa como un representante de la compañía hipotecaria para efectuar la venta de la propiedad, que típicamente ocurre en la forma del remate público.
California exige un requisito conocido como la regla de una sola acción. En caso que la ejecución finalicé por medios extrajudiciales (fuera de la corte), la compañía hipotecaria no tiene permiso de seguir una segunda acción para recuperar el déficit si las ganancias del remate público no cubren lo que queda de la deuda en el préstamo.
Si la ejecución hipotecaria es por modo judicial, la casa puede ser vendida y aparte pueden obtener una sentencia contra usted para recuperar lo que queda de la deuda en el préstamo (hastala cantidad entera del préstamo más gastos del remate público) si las ganancias del remate publico no cubre lo que queda de la deuda.
La mayoría de las hipotecas son ejecutadas a través de métodos extrajudiciales, pero la compañía hipotecaria tiene la opción de ejecutar hipotecas por métodos judiciales. Pero como esté procesotarda mas tiempo que un proceso extrajudicial, es raro que se use. En California, los recursos extrajudiciales exigen requisitos rigurosos de notificación y los documentos de hipoteca deben incluir el lenguaje del poder de venta para poder utilizar este método de ejecución.
martes, 20 de septiembre de 2011
El Impacto de Short Sale-Deed In Lieu y Foreclosure sobre Puntaje de Credito.
Parece haber diferencias de opiniones en cuanto al efecto que la venta corta y la ejecución de una hipoteca tienen en el puntaje de crédito de propietarios. Durante mi reciente presencia en la conferencia nacional de NAHREP (National Hispanic Real Estate Professional), que se centró en las tendencias y las políticas que afectan a la población hispánica, el asunto del homeownership que seguía una venta corta o una ejecución de una hipoteca atrajo a muchos profesionales de las propiedades inmobiliarias quienes quieren desarollar su entrenamiento para informar mejor a sus clientes.
Cuando comencé a recibir mi entrenamiento en venta corta en el año 2.009, el consenso era que la venta corta bajaba solamente 50 a 100 puntos en su puntaje de FICO. Nada podía ser más de la verdad como dueños de una casa que concluían con éxito venta corta y/o que perdían con caída de la experiencia de las ejecuciones de una hipoteca tanto como 160 puntos. Por ejemplo, para esos dueños de una casa cuya venta/ejecución de una hipoteca pre-cortas estaba en el 600-650, la caída está entre 85 a 105 mientras que grupos en los 700 + puntaje de FICO, la caída podría ser tan alta como 140 a 160 puntos. Así, cuanto más alta es el puntaje de FICO para comenzar, más severo es el impacto en la cuenta de crédito.
Además, la severidad será peor si usted está detrás en otros pagos además de sus pagos de hipoteca tales como de la tarjeta de crédito, los préstamos del estudiante, préstamos de coche, y así sucesivamente. La diferencia en la caída de la calificación de crédito entre la venta corta y la ejecución de una hipoteca es solamente 35 a 55 puntos contrarios a la creencia popular.
El daño de la bancarrota (Chap. 7 y Chap. 13) a la calificación de crédito era más severo. Las personas en el puntaje de FICO 600s, la caída estaba entre 130 a 150 puntos mientras que la caída a ésas personas con 700 + puntos de FICO, la caída media era de 220 a 240 puntos. En mi siguiente blog, intentaré incorporar los gráficos que fueron ofrecidos en la conferencia y que serán hechos disponibles pronto.
Mi consejo para los propietarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias es que lo que necesita saber de antemano cuáles son las consecuencias de su puntaje de crédito al contemplar las diferentes opciones. En resumen, hay muy poca diferencia entre la venta a corto y foreclsoure y si los agentes de bienes raíces aconsejan lo contrario, o bien no está siendo honesto o están mal informados sobre la venta a corto. Después de todo lo que es la persona que se verán afectados por su decisión. Mi intención, después de todo es que usted adquiera la información correcta y el conocimiento práctico que le ayudará a reparar y reconstruir su crédito después de una venta corta o una ejecución hipotecaria.
Yo le informará sobre los períodos de espera para tener derecho a otro préstamo después de la venta corta y / o ejecución de una hipoteca. Dependiendo del tipo de préstamos, hay grandes diferencias.
Cuando comencé a recibir mi entrenamiento en venta corta en el año 2.009, el consenso era que la venta corta bajaba solamente 50 a 100 puntos en su puntaje de FICO. Nada podía ser más de la verdad como dueños de una casa que concluían con éxito venta corta y/o que perdían con caída de la experiencia de las ejecuciones de una hipoteca tanto como 160 puntos. Por ejemplo, para esos dueños de una casa cuya venta/ejecución de una hipoteca pre-cortas estaba en el 600-650, la caída está entre 85 a 105 mientras que grupos en los 700 + puntaje de FICO, la caída podría ser tan alta como 140 a 160 puntos. Así, cuanto más alta es el puntaje de FICO para comenzar, más severo es el impacto en la cuenta de crédito.
Además, la severidad será peor si usted está detrás en otros pagos además de sus pagos de hipoteca tales como de la tarjeta de crédito, los préstamos del estudiante, préstamos de coche, y así sucesivamente. La diferencia en la caída de la calificación de crédito entre la venta corta y la ejecución de una hipoteca es solamente 35 a 55 puntos contrarios a la creencia popular.
El daño de la bancarrota (Chap. 7 y Chap. 13) a la calificación de crédito era más severo. Las personas en el puntaje de FICO 600s, la caída estaba entre 130 a 150 puntos mientras que la caída a ésas personas con 700 + puntos de FICO, la caída media era de 220 a 240 puntos. En mi siguiente blog, intentaré incorporar los gráficos que fueron ofrecidos en la conferencia y que serán hechos disponibles pronto.
Mi consejo para los propietarios que enfrentan ejecuciones hipotecarias es que lo que necesita saber de antemano cuáles son las consecuencias de su puntaje de crédito al contemplar las diferentes opciones. En resumen, hay muy poca diferencia entre la venta a corto y foreclsoure y si los agentes de bienes raíces aconsejan lo contrario, o bien no está siendo honesto o están mal informados sobre la venta a corto. Después de todo lo que es la persona que se verán afectados por su decisión. Mi intención, después de todo es que usted adquiera la información correcta y el conocimiento práctico que le ayudará a reparar y reconstruir su crédito después de una venta corta o una ejecución hipotecaria.
Yo le informará sobre los períodos de espera para tener derecho a otro préstamo después de la venta corta y / o ejecución de una hipoteca. Dependiendo del tipo de préstamos, hay grandes diferencias.
viernes, 16 de septiembre de 2011
Bancos Aceleran Las Ejecuciones Hipotecarias
El ritmo de las ejecuciones hipotecarias decayó después de la erupción de la "Robo-Signing" escándalo, en el que los administradores de préstamos aprobaron hipotecas sin tener en cuenta los documentos justificativos. Bancos detuvieron las ejecuciones hipotecarias en los últimos meses temporalmente para revisar sus protocolos.
Sin embargo, las ejecuciones hipotecarias se espera que aumente en los próximos meses. Aproximadamente 1 millón de casos de ejecuciones que debería haber tenido lugar este año ya va a pasar en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación con Irvine, California, RealtyTrac.
La cifra de casos de ejecuciones hipotecarias del Bank of America aumentó 116 % comparado con el mes anterior y igualmente Wells fargo, Chase, US Bank siguieron detrás del lider pero a un paso más lento.
En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (48,2 por ciento) de los prestatarios fueron latinos, según un estudio de 2010 por el Centro para Préstamos Responsables.
"Eso no es debido a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria a largo plazo, es porque el proceso se ha desacelerado", dijo, y señaló que el tiempo que tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años 154 a 318 días.
En pocas palabras: la crisis hipotecaria está lejos de terminar.
Sin embargo, las ejecuciones hipotecarias se espera que aumente en los próximos meses. Aproximadamente 1 millón de casos de ejecuciones que debería haber tenido lugar este año ya va a pasar en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación con Irvine, California, RealtyTrac.
La cifra de casos de ejecuciones hipotecarias del Bank of America aumentó 116 % comparado con el mes anterior y igualmente Wells fargo, Chase, US Bank siguieron detrás del lider pero a un paso más lento.
En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (48,2 por ciento) de los prestatarios fueron latinos, según un estudio de 2010 por el Centro para Préstamos Responsables.
"Eso no es debido a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria a largo plazo, es porque el proceso se ha desacelerado", dijo, y señaló que el tiempo que tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años 154 a 318 días.
En pocas palabras: la crisis hipotecaria está lejos de terminar.
En una reciente encuesta pequeños negocios sobre hipotecarios tóxicos destacaron los siguientes datos:
• Los encuestados sacaron hipotecas después de 2004: EE.UU. 60,1%, California 55.4%; Hispanos de California el 53,3%.
• Los encuestados sacaron dinero del patrimonio de la vivienda cuando se incrementaron el valor de las casas durante la burbuja de la vivienda 2004-2007: EE.UU. 33,9%, California 34.3%; Hispanaos de California el 36,9%.
• Los encuestados tienen hipotecas tóxicas: EE.UU. 31,9%, 51,8% de California, Hispanos de California 52,6%.
• Los encuestados esperan que la tasa de interes en sus hipotecas suban entre 2009 y 2012: EE.UU. 22,9%, California 34.9%; Hispanos de California el 44,7%.
• Los encuestados están "muy preocupados" por su pago mensual de la hipoteca a restablecer su tasa de interes: EE.UU. 18,4%, 29,9% de California; Hispanos de California el 49,3%.
Sin duda alguna, los propietarios Hispanos están en una situación sumamente dificil ya que la mayoria no pueden refinanciar ni poco menos obtener modificación permanentes.
• Los encuestados sacaron hipotecas después de 2004: EE.UU. 60,1%, California 55.4%; Hispanos de California el 53,3%.
• Los encuestados sacaron dinero del patrimonio de la vivienda cuando se incrementaron el valor de las casas durante la burbuja de la vivienda 2004-2007: EE.UU. 33,9%, California 34.3%; Hispanaos de California el 36,9%.
• Los encuestados tienen hipotecas tóxicas: EE.UU. 31,9%, 51,8% de California, Hispanos de California 52,6%.
• Los encuestados esperan que la tasa de interes en sus hipotecas suban entre 2009 y 2012: EE.UU. 22,9%, California 34.9%; Hispanos de California el 44,7%.
• Los encuestados están "muy preocupados" por su pago mensual de la hipoteca a restablecer su tasa de interes: EE.UU. 18,4%, 29,9% de California; Hispanos de California el 49,3%.
Sin duda alguna, los propietarios Hispanos están en una situación sumamente dificil ya que la mayoria no pueden refinanciar ni poco menos obtener modificación permanentes.
jueves, 15 de septiembre de 2011
California: Zona Cero para la crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos
California: Zona Cero para la crisis de ejecuciones hipotecarias de Estados Unidos
New America Media, News Report, Ngoc Nguyen, Posted: Jul 22, 2011
Ethel Gist compró la casa de sus sueños y pensaba jubilarse en Antioch, California. En cambio, la señora de 70 años de edad perdió la casa en plena crisis de ejecuciones hipotecarias y ahora vive en una casa alquilada con su hija y dos nietos.
Después de perder su casa de tres dormitorios en el Este de Los Ángeles, René López dice que su mundo se ha "encogido". Él y su familia de siete personas se hacinan en un apartamento de dos dormitorios. López, que perdió su trabajo como joyero, está luchando por encontrar trabajo en un restaurante.
Dianne Pinkston, asesora de impuestos por cuenta propia en Los Ángeles, heredó la casa familiar, sólo para perderla poco después en ejecución hipotecaria. A Pinkston aún le queda una deuda por pagar, pero dice que encuentra consuelo en su familia y amigos, y en el hecho de que después del calvario, "aún no la han vencido".
Gist, López y Pinkston son las caras de la ejecución hipotecaria en California - la zona cero de la crisis de la vivienda. Desde el comienzo de la crisis de la vivienda, el Estado Dorado tiene la dudosa distinción de ser el primero de la nación en el número de ejecuciones hipotecarias - más de medio millón completadas, según los datos de octubre 2008 a junio 2011 de RealtyTrac.
El ritmo de las ejecuciones hipotecarias amainó después de la erupción del escándalo del "robo-signing", en el que los administradores de préstamos aprobaron ejecuciones hipotecarias sin tener en cuenta los documentos justificativos. Los bancos detuvieron temporalmente las ejecuciones hipotecarias durante los últimos meses para revisar sus protocolos.
Sin embargo, se espera que haya un aumento de ejecuciones hipotecarias en los próximos meses. Las aproximadamente 1 millón de ejecuciones hipotecarias que deberían haberse realizado este año ya se van a hacer en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación de RealtyTrac de Irvine, California.
"Eso no se debe a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria durante tanto tiempo, es porque el proceso se ha ralentizado", dijo, y señaló que el tiempo que se tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años de 154 días a 318.
En pocas palabras: la crisis de ejecuciones hipotecarias está lejos de terminar.
Tres años después de la debacle de la vivienda, hacemos un balance de las dimensiones de la crisis en California para ver qué áreas han sido las más afectadas y cuál es el efecto dominó que se encuentra en las comunidades de gente de color. Este informe sobre la respuesta de California a la crisis de ejecuciones hipotecarias también examina las políticas públicas y su impacto en la recuperación del estado.
Las dimensiones de la crisis de la vivienda de California
En California, se calcula que 1.2 millones de propietarios han perdido sus viviendas por ejecución hipotecaria desde 2008. Se espera que otros 800,000 hogares reciban avisos de ejecución hipotecaria en 2012, según un informe de la Campaña de RE-Fund de California, que cita datos de RealtyTrac y Moody Analytics.
A pesar de la ola de ejecuciones hipotecarias, pocas políticas a nivel estatal o federal brindan alivio a los propietarios de viviendas. El Programa Federal de Modificación Home Affordable (HAMP, por sus siglas en inglés) es la política principal propuesta para frenar la crisis de ejecuciones hipotecarias. En gran medida ha fracasado, ya que los bancos solo han modificado una pequeña fracción de los préstamos de los propietarios con problemas. Hasta la fecha, el número de modificaciones permanentes mediante el programa ronda en torno a las 730,000. En California, mientras que 1.2 millones de propietarios han estado frente a una ejecución hipotecaria en los últimos tres años, sólo 122,577 prestatarios recibieron modificaciones permanentes bajo el programa.
La crisis de ejecuciones hipotecarias de California ha diezmado a los centros urbanos y grandes sectores del Valle Central. Una de cada 51 viviendas recibió una notificación de ejecución hipotecaria durante los primeros seis meses del año, según RealtyTrac. El estado registró también el mayor número de notificaciones de ejecuciones hipotecarias del país durante el mismo período.
Los más afectados son las minorías del estado.
Según las investigaciones de la Dra. Carolina Reid del Banco de la Reserva Federal de San Francisco, las minorías han sido desproporcionadamente afectadas por la crisis de ejecuciones hipotecarias. Al estudiar una muestra de los préstamos originados en 2005, encontró que aproximadamente el 12 por ciento de los prestatarios hispanos incurrieron en mora, así como el 8 por ciento de los prestatarios africano americanos, el 7 por ciento de los prestatarios asiáticos y el 5 por ciento de los prestatarios de raza blanca.
En parte se puede explicar la causa del alto porcentaje de préstamos en ejecución hipotecaria de prestatarios de minorías por el hecho de que era más probable que estas recibieran préstamos sub-primes, o de alto riesgo, incluso después del control de diferencias en las características de riesgos de prestatarios y barrios, según Reid. Por ejemplo, en California, Reid encontró que los hispanos tenían un 7.9 por ciento más de probabilidades que los blancos de obtener una hipoteca sub-prime de tasa ajustable que un préstamo preferencial de tasa fija; las cifras correspondientes a los negros y los asiáticos eran de 6.7 por ciento y 2.1 por ciento.
En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (el 48.2 por ciento) eran de prestatarios latinos, según un estudio de 2010 realizado por el Centro para Préstamos Responsables [Center for Responsible Lending].
Las políticas del estado ofrecen poco alivio
Desde el comienzo de la crisis de ejecuciones hipotecarias, la legislatura estatal aprobó varias proposiciones de leyes para ayudar a los propietarios con problemas. Se necesita mucha más ayuda, dicen los defensores de la vivienda.
"[No hay] ninguna buena razón para que la legislatura no se suba al carro, y en un momento como este, para apoyar una legislación que ayudaría a limitar algunos de los abusos que los propietarios están experimentando. Es un comportamiento vergonzoso [por parte de los políticos]," dijo Maeve Elise Brown, directora de Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda [Housing and Economic Rights Advocates] en Oakland, una organización estatal sin fines de lucro de servicios legales y de defensa que el año pasado sirvió a 1,600 propietarios de viviendas.
Los defensores de la vivienda señalan a la SB 94 - una proposición de ley aprobada en 2009 que prohíbe cobrar cargos por adelantado a cualquier persona que facilite la modificación de un préstamo hipotecario - como una medida sumamente necesaria. La gran diferencia entre los prestatarios que buscan modificaciones de préstamos y los que realmente las reciben ha incitado estafas de rescates hipotecarios que encuentran y explotan a propietarios de viviendas vulnerables. Brown dice que cuando los propietarios de viviendas finalmente contactan con su organización, muchos ya han entregado dinero a los estafadores de rescates hipotecarios. "Un porcentaje enorme de los clientes pagaron de mil dólares a 9,000 dólares" a un estafador, dijo.
Otra proposición de ley de 2008, la SB 1137, requería a los administradores ponerse en contacto con los prestatarios antes de iniciar la acción de ejecución hipotecaria. La ley fue clave, porque al principio, los administradores no "contestaban el teléfono" cuando llamaban los prestatarios, dijo Paul Leonard, director de California del Center for Responsible Lending. Ahora, dice, las necesidades de los prestatarios han cambiado. Se refirió al problema de la "doble vía", en referencia a una práctica en la que los bancos inician el procedimiento de ejecución hipotecaria, mientras están negociando una modificación de préstamo.
La SB 729 hubiera abordado esta cuestión, exigiendo a los bancos darles a los propietarios una respuesta sobre las solicitudes de modificación de préstamo antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. El pasado mes de mayo, los comités legislativos estatales no lograron aprobar la SB 729 y otras dos proposiciones de ley relacionadas con la ejecución hipotecaria. La proposición 1321 de la Asamblea hubiera reducido los retrasos de papeleo exigiéndoles a los condados registrar las ejecuciones hipotecarias en 30 días y la proposición 935 de la Asamblea habría requerido que los bancos pagaran una tasa de 20,000 dólares por cada ejecución hipotecaria para recuperar las pérdidas económicas de los gobiernos locales y estatales.
La legislatura sí hizo un esfuerzo para proteger a otro grupo atrapado en la crisis de las ejecuciones hipotecarias: los arrendatarios de viviendas. En esta sesión, la legislatura promulgó leyes para proteger a los inquilinos contra los cierres de servicios públicos (SB 120) y protege el crédito de los inquilinos si son desalojados debido a una ejecución hipotecaria (SB 1149).
Por lo menos el 38 por ciento de las viviendas de ejecución hipotecaria en California estaban ocupadas por arrendatarios en 2010, lo que significa que se desplazó a alrededor de 200,000 residentes, según un informe de enero 2011 por Tenants Together, una organización de derechos de arrendatarios en todo el estado, con sede en San Francisco.
La legislatura del estado no es el único organismo del gobierno de enfrentarse al fraude hipotecario. Harris, la Fiscal General de California, lanzó el mes pasado una unidad de ataque contra el fraude hipotecario en todo el estado para investigar las prácticas financieras ilegales a nivel corporativo y de la comunidad. Sin embargo, su oficina perdió 70 millones de dólares como parte de los recortes de todo el estado, un déficit que seguramente afectará a la unidad de ataque y su capacidad.
La noticia de la pérdida de fondos para el proyecto coincidió con la noticia de un acuerdo con un valor de 8.5 mil millones de dólares entre el Bank of America y un grupo de inversores que compraron títulos respaldados por hipotecas.
El trato es un "modelo de un acuerdo de conciliación para otros bancos y otros tipos de inversores", dijo Leonard del Centro para Préstamos Responsables. California podría montar una investigación similar y una demanda, agregó, pero hacerlo requiere recursos intensivos de los que la oficina de la fiscal general puede que carezca ahora.
Se desconocen los impactos sociales de la ejecución hipotecaria
Las estadísticas sobre los hogares perdidos y los dólares perdidos son relativamente fáciles de seguir. La carga emocional de las personas que perdieron sus casas no está tan bien documentada, dijo Brown, de Housing and Economic Rights Advocates. "Algunas personas ya no van a entrar al juego. Hay una desconfianza en el sistema de crédito y tal vez está justificada. Me interesaría ver el efecto persistente que tiene".
Los especialistas también deben examinar el impacto de la "histórica extracción de la riqueza de las comunidades de color" como resultado de la crisis de la vivienda, dijo Brown. "El impacto es enorme, ya que las comunidades de color por lo general ganan menos dinero que alguien que es de raza blanca, se necesita más tiempo para construirlo", dijo ella.
El impacto de las ejecuciones hipotecarias en los niños también se está examinando, dijo. Se estima que 311,900 niños de California se vieron afectados por la crisis de ejecuciones hipotecarias, según un informe de 2008 realizado por el grupo bipartidista de servicios de apoyo, First Focus. La cifra no incluye a los niños expulsados de viviendas de alquiler. Los niños que son excesivamente desplazados a la fuerza, sugieren los estudios, tienen un rendimiento inferior a la media en la escuela y tienen más probabilidades de desarrollar problemas de comportamiento.
Mientras que la epidemia de ejecuciones hipotecarias en California sigue extendiéndose, dice Brown, los gobiernos estatales y locales deben intensificar los esfuerzos para hacer frente a los impactos de las ejecuciones hipotecarias a nivel comunitario.
Dijo que las miles de casas abandonadas y en ejecución hipotecaria en Ohio se han convertido en un caldo de cultivo para los laboratorios de metanfetaminas y que algunas comunidades en California están empezando a ver un aumento similar en el deterioro y la delincuencia. La legislatura del estado ya se ha movido en ese frente, aprobando la SB 1137 en 2008, que permite a las ciudades multar a los bancos hasta 1,000 dólares por día por dejar propiedades embargadas vacantes y arruinadas.
Ese dinero puede ser útil. Según la Campaña RE-Fund de California (una colaboración entre la California Reinvestment Coalition, SEIU y organizaciones comunitarias), el precio de las ejecuciones hipotecarias para los propietarios de California y los gobiernos estatales y locales es de 650 mil millones de dólares. El estudio encontró que por cada propiedad embargada, la pérdida para la comunidad que la rodea es de casi 340,000 dólares; el costo en impuestos a la propiedad es más de 2,000 dólares; y el costo para los gobiernos locales es de aproximadamente 20,000 dólares.
Roger Lindo de La Opinión y Charlene Muhammad del Final Call han escrito el reportaje.
New America Media, News Report, Ngoc Nguyen, Posted: Jul 22, 2011
Ethel Gist compró la casa de sus sueños y pensaba jubilarse en Antioch, California. En cambio, la señora de 70 años de edad perdió la casa en plena crisis de ejecuciones hipotecarias y ahora vive en una casa alquilada con su hija y dos nietos.
Después de perder su casa de tres dormitorios en el Este de Los Ángeles, René López dice que su mundo se ha "encogido". Él y su familia de siete personas se hacinan en un apartamento de dos dormitorios. López, que perdió su trabajo como joyero, está luchando por encontrar trabajo en un restaurante.
Dianne Pinkston, asesora de impuestos por cuenta propia en Los Ángeles, heredó la casa familiar, sólo para perderla poco después en ejecución hipotecaria. A Pinkston aún le queda una deuda por pagar, pero dice que encuentra consuelo en su familia y amigos, y en el hecho de que después del calvario, "aún no la han vencido".
Gist, López y Pinkston son las caras de la ejecución hipotecaria en California - la zona cero de la crisis de la vivienda. Desde el comienzo de la crisis de la vivienda, el Estado Dorado tiene la dudosa distinción de ser el primero de la nación en el número de ejecuciones hipotecarias - más de medio millón completadas, según los datos de octubre 2008 a junio 2011 de RealtyTrac.
El ritmo de las ejecuciones hipotecarias amainó después de la erupción del escándalo del "robo-signing", en el que los administradores de préstamos aprobaron ejecuciones hipotecarias sin tener en cuenta los documentos justificativos. Los bancos detuvieron temporalmente las ejecuciones hipotecarias durante los últimos meses para revisar sus protocolos.
Sin embargo, se espera que haya un aumento de ejecuciones hipotecarias en los próximos meses. Las aproximadamente 1 millón de ejecuciones hipotecarias que deberían haberse realizado este año ya se van a hacer en el 2012, según Daren Blomquist, director de marketing y comunicación de RealtyTrac de Irvine, California.
"Eso no se debe a que 1 millón de personas han evitado la ejecución hipotecaria durante tanto tiempo, es porque el proceso se ha ralentizado", dijo, y señaló que el tiempo que se tarda en completar una ejecución hipotecaria se ha duplicado en los últimos cuatro años de 154 días a 318.
En pocas palabras: la crisis de ejecuciones hipotecarias está lejos de terminar.
Tres años después de la debacle de la vivienda, hacemos un balance de las dimensiones de la crisis en California para ver qué áreas han sido las más afectadas y cuál es el efecto dominó que se encuentra en las comunidades de gente de color. Este informe sobre la respuesta de California a la crisis de ejecuciones hipotecarias también examina las políticas públicas y su impacto en la recuperación del estado.
Las dimensiones de la crisis de la vivienda de California
En California, se calcula que 1.2 millones de propietarios han perdido sus viviendas por ejecución hipotecaria desde 2008. Se espera que otros 800,000 hogares reciban avisos de ejecución hipotecaria en 2012, según un informe de la Campaña de RE-Fund de California, que cita datos de RealtyTrac y Moody Analytics.
A pesar de la ola de ejecuciones hipotecarias, pocas políticas a nivel estatal o federal brindan alivio a los propietarios de viviendas. El Programa Federal de Modificación Home Affordable (HAMP, por sus siglas en inglés) es la política principal propuesta para frenar la crisis de ejecuciones hipotecarias. En gran medida ha fracasado, ya que los bancos solo han modificado una pequeña fracción de los préstamos de los propietarios con problemas. Hasta la fecha, el número de modificaciones permanentes mediante el programa ronda en torno a las 730,000. En California, mientras que 1.2 millones de propietarios han estado frente a una ejecución hipotecaria en los últimos tres años, sólo 122,577 prestatarios recibieron modificaciones permanentes bajo el programa.
La crisis de ejecuciones hipotecarias de California ha diezmado a los centros urbanos y grandes sectores del Valle Central. Una de cada 51 viviendas recibió una notificación de ejecución hipotecaria durante los primeros seis meses del año, según RealtyTrac. El estado registró también el mayor número de notificaciones de ejecuciones hipotecarias del país durante el mismo período.
Los más afectados son las minorías del estado.
Según las investigaciones de la Dra. Carolina Reid del Banco de la Reserva Federal de San Francisco, las minorías han sido desproporcionadamente afectadas por la crisis de ejecuciones hipotecarias. Al estudiar una muestra de los préstamos originados en 2005, encontró que aproximadamente el 12 por ciento de los prestatarios hispanos incurrieron en mora, así como el 8 por ciento de los prestatarios africano americanos, el 7 por ciento de los prestatarios asiáticos y el 5 por ciento de los prestatarios de raza blanca.
En parte se puede explicar la causa del alto porcentaje de préstamos en ejecución hipotecaria de prestatarios de minorías por el hecho de que era más probable que estas recibieran préstamos sub-primes, o de alto riesgo, incluso después del control de diferencias en las características de riesgos de prestatarios y barrios, según Reid. Por ejemplo, en California, Reid encontró que los hispanos tenían un 7.9 por ciento más de probabilidades que los blancos de obtener una hipoteca sub-prime de tasa ajustable que un préstamo preferencial de tasa fija; las cifras correspondientes a los negros y los asiáticos eran de 6.7 por ciento y 2.1 por ciento.
En California, la mitad de las ejecuciones hipotecarias (el 48.2 por ciento) eran de prestatarios latinos, según un estudio de 2010 realizado por el Centro para Préstamos Responsables [Center for Responsible Lending].
Las políticas del estado ofrecen poco alivio
Desde el comienzo de la crisis de ejecuciones hipotecarias, la legislatura estatal aprobó varias proposiciones de leyes para ayudar a los propietarios con problemas. Se necesita mucha más ayuda, dicen los defensores de la vivienda.
"[No hay] ninguna buena razón para que la legislatura no se suba al carro, y en un momento como este, para apoyar una legislación que ayudaría a limitar algunos de los abusos que los propietarios están experimentando. Es un comportamiento vergonzoso [por parte de los políticos]," dijo Maeve Elise Brown, directora de Defensores de los Derechos Económicos y de Vivienda [Housing and Economic Rights Advocates] en Oakland, una organización estatal sin fines de lucro de servicios legales y de defensa que el año pasado sirvió a 1,600 propietarios de viviendas.
Los defensores de la vivienda señalan a la SB 94 - una proposición de ley aprobada en 2009 que prohíbe cobrar cargos por adelantado a cualquier persona que facilite la modificación de un préstamo hipotecario - como una medida sumamente necesaria. La gran diferencia entre los prestatarios que buscan modificaciones de préstamos y los que realmente las reciben ha incitado estafas de rescates hipotecarios que encuentran y explotan a propietarios de viviendas vulnerables. Brown dice que cuando los propietarios de viviendas finalmente contactan con su organización, muchos ya han entregado dinero a los estafadores de rescates hipotecarios. "Un porcentaje enorme de los clientes pagaron de mil dólares a 9,000 dólares" a un estafador, dijo.
Otra proposición de ley de 2008, la SB 1137, requería a los administradores ponerse en contacto con los prestatarios antes de iniciar la acción de ejecución hipotecaria. La ley fue clave, porque al principio, los administradores no "contestaban el teléfono" cuando llamaban los prestatarios, dijo Paul Leonard, director de California del Center for Responsible Lending. Ahora, dice, las necesidades de los prestatarios han cambiado. Se refirió al problema de la "doble vía", en referencia a una práctica en la que los bancos inician el procedimiento de ejecución hipotecaria, mientras están negociando una modificación de préstamo.
La SB 729 hubiera abordado esta cuestión, exigiendo a los bancos darles a los propietarios una respuesta sobre las solicitudes de modificación de préstamo antes de iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria. El pasado mes de mayo, los comités legislativos estatales no lograron aprobar la SB 729 y otras dos proposiciones de ley relacionadas con la ejecución hipotecaria. La proposición 1321 de la Asamblea hubiera reducido los retrasos de papeleo exigiéndoles a los condados registrar las ejecuciones hipotecarias en 30 días y la proposición 935 de la Asamblea habría requerido que los bancos pagaran una tasa de 20,000 dólares por cada ejecución hipotecaria para recuperar las pérdidas económicas de los gobiernos locales y estatales.
La legislatura sí hizo un esfuerzo para proteger a otro grupo atrapado en la crisis de las ejecuciones hipotecarias: los arrendatarios de viviendas. En esta sesión, la legislatura promulgó leyes para proteger a los inquilinos contra los cierres de servicios públicos (SB 120) y protege el crédito de los inquilinos si son desalojados debido a una ejecución hipotecaria (SB 1149).
Por lo menos el 38 por ciento de las viviendas de ejecución hipotecaria en California estaban ocupadas por arrendatarios en 2010, lo que significa que se desplazó a alrededor de 200,000 residentes, según un informe de enero 2011 por Tenants Together, una organización de derechos de arrendatarios en todo el estado, con sede en San Francisco.
La legislatura del estado no es el único organismo del gobierno de enfrentarse al fraude hipotecario. Harris, la Fiscal General de California, lanzó el mes pasado una unidad de ataque contra el fraude hipotecario en todo el estado para investigar las prácticas financieras ilegales a nivel corporativo y de la comunidad. Sin embargo, su oficina perdió 70 millones de dólares como parte de los recortes de todo el estado, un déficit que seguramente afectará a la unidad de ataque y su capacidad.
La noticia de la pérdida de fondos para el proyecto coincidió con la noticia de un acuerdo con un valor de 8.5 mil millones de dólares entre el Bank of America y un grupo de inversores que compraron títulos respaldados por hipotecas.
El trato es un "modelo de un acuerdo de conciliación para otros bancos y otros tipos de inversores", dijo Leonard del Centro para Préstamos Responsables. California podría montar una investigación similar y una demanda, agregó, pero hacerlo requiere recursos intensivos de los que la oficina de la fiscal general puede que carezca ahora.
Se desconocen los impactos sociales de la ejecución hipotecaria
Las estadísticas sobre los hogares perdidos y los dólares perdidos son relativamente fáciles de seguir. La carga emocional de las personas que perdieron sus casas no está tan bien documentada, dijo Brown, de Housing and Economic Rights Advocates. "Algunas personas ya no van a entrar al juego. Hay una desconfianza en el sistema de crédito y tal vez está justificada. Me interesaría ver el efecto persistente que tiene".
Los especialistas también deben examinar el impacto de la "histórica extracción de la riqueza de las comunidades de color" como resultado de la crisis de la vivienda, dijo Brown. "El impacto es enorme, ya que las comunidades de color por lo general ganan menos dinero que alguien que es de raza blanca, se necesita más tiempo para construirlo", dijo ella.
El impacto de las ejecuciones hipotecarias en los niños también se está examinando, dijo. Se estima que 311,900 niños de California se vieron afectados por la crisis de ejecuciones hipotecarias, según un informe de 2008 realizado por el grupo bipartidista de servicios de apoyo, First Focus. La cifra no incluye a los niños expulsados de viviendas de alquiler. Los niños que son excesivamente desplazados a la fuerza, sugieren los estudios, tienen un rendimiento inferior a la media en la escuela y tienen más probabilidades de desarrollar problemas de comportamiento.
Mientras que la epidemia de ejecuciones hipotecarias en California sigue extendiéndose, dice Brown, los gobiernos estatales y locales deben intensificar los esfuerzos para hacer frente a los impactos de las ejecuciones hipotecarias a nivel comunitario.
Dijo que las miles de casas abandonadas y en ejecución hipotecaria en Ohio se han convertido en un caldo de cultivo para los laboratorios de metanfetaminas y que algunas comunidades en California están empezando a ver un aumento similar en el deterioro y la delincuencia. La legislatura del estado ya se ha movido en ese frente, aprobando la SB 1137 en 2008, que permite a las ciudades multar a los bancos hasta 1,000 dólares por día por dejar propiedades embargadas vacantes y arruinadas.
Ese dinero puede ser útil. Según la Campaña RE-Fund de California (una colaboración entre la California Reinvestment Coalition, SEIU y organizaciones comunitarias), el precio de las ejecuciones hipotecarias para los propietarios de California y los gobiernos estatales y locales es de 650 mil millones de dólares. El estudio encontró que por cada propiedad embargada, la pérdida para la comunidad que la rodea es de casi 340,000 dólares; el costo en impuestos a la propiedad es más de 2,000 dólares; y el costo para los gobiernos locales es de aproximadamente 20,000 dólares.
Roger Lindo de La Opinión y Charlene Muhammad del Final Call han escrito el reportaje.
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