The Chart from Bank of America's Home Transition Guide below provides an overview of selling your house, a short sale, a deed in lieu and a foreclosure by comparing their different features.
viernes, 25 de noviembre de 2011
sábado, 19 de noviembre de 2011
California Underwater Mortgage Map
An interesting article by a Brooking Institute fellow about the distribution of underwater homeowners contrasting the leader Las vegas with cities like San Antonio, TX and giving the reasons. Below is the link of the article by Alan Berube.
jueves, 17 de noviembre de 2011
Que es Full Arm’s Length Transaction ?
Hoy quisiera tocar el tema de Arm´s Length Transaction que genera mucha confusión de parte de propietarios que piensan hacer un short sale o agentes que carece de conocimiento en este area.
Si su agente y usted en cooperacion tratan de pasar la propiedad a sus familiares or alguien relacionado por matrimonio (primos, tios) o socios de negocios, usted estaria cometiendo un fraude ante los ojos del banco y puede ser causa legal y el banco puede exigir el reembolso de la deficiencia de su hipoteca que resultó de la venta baja.
Hay muchos casos donde le sugieren que usted puede quedarse en la casa y puede comprar la misma casa despeus de un cambio de titulo. Tambien, este tipo de transaccion es ilegal ya que su proposito no fue aprobado por el banco.
Tampoco es ilegal pedir parte de la comisión de los agentes que le está ayudando con su venta baja.
Todas las declaraciones se hacen bajo juramento y espero que esto le permita a evitar actos que luego se va a lamentar.
Aqui a continuacion detallo el documento de Citimortgage donde detalla lo que constituye un Arm´s Length Transaction. Quiero informarle que cada banco tiene su versión de la misma y solo uso como ejemplo el de Citimortgage.
Todas las Partes en el contrato en las instalaciones:Propiedad dirección:Afirmo que se trata de "transacciones en condiciones de plena" una,"Transacción de plena competencia" Una es una transacción entre partes que son independientes el uno del otro, y no relacionados y no afiliados de la familia, el matrimonio o empresa comercial, que no sea la compra y venta de los locales hipotecada entre el Prestatario (s) y el comprador ( s) que es el tema específico de la venta corta propuesta, como se describe a Citi.
Esta declaración jurada se va a ejecutar antes o en el momento del cierre de la venta de los locales hipotecados por todos los prestatario (s), comprador (s), agentes de bienes raíces representan a ninguna de las partes, el agente de custodia / cierre de realizar el cierre de la venta, y el facilitador de transacciones para facilitar la venta (si existe) de certificación, bajo pena de perjurio que:
(A) La venta de los locales hipotecado es una "plena competencia" transacción entre partes que no están relacionados y no afiliados de la familia, el matrimonio, o empresa comercial;
(B) No existen acuerdos, pactos o contratos entre las partes que el prestatario permanecer en la vivienda hipotecada como inquilino o más tarde obtener el título o la propiedad de los locales hipotecado, salvo en la medida en que el prestatario está autorizado a permanecer como inquilino en el Local hipotecado por un corto plazo, como es común y habitual en el mercado, pero no mayor de noventa (90) días, con el fin de facilitar la reubicación;
C) Ni el Prestatario (s) ni el comprador (s) recibirá los fondos o comisiones por la venta de los locales hipotecada;
(D) No existen acuerdos, pactos o contratos relativos a la venta actual o posterior venta de los locales hipotecada que no han sido revelados a Citi.
(E) Cada firmante entiende, acepta y se tiene la intención de que Citi y el inversor se basan en las declaraciones hechas en la declaración jurada, como contrapartida de la reducción de la cantidad de pago de la hipoteca y el acuerdo para la venta de los locales hipotecada;
(F) Cada firmante se compromete a indemnizar Citi y el inversionista de cualquiera y todas las pérdidas que resulten de cualquier mala representación negligente o intencional hecho en la declaración jurada, incluyendo pero no limitado a, el reembolso del importe del pago reducido de la hipoteca;
(G) La certificación va a sobrevivir al cierre de la transacción;
(H) Cada firmante entiende que una declaración falsa puede someter a los responsables a la responsabilidad civil y / o penales. Todas las firmas a la declaración jurada debe estar notariada. La declaración jurada puede ser incluido en el contrato de venta, una adición, u otros documentos de pre-cierre o clausura, siempre y cuando todas las firmas se obtienen antes o al momento del cierre.
Si su agente y usted en cooperacion tratan de pasar la propiedad a sus familiares or alguien relacionado por matrimonio (primos, tios) o socios de negocios, usted estaria cometiendo un fraude ante los ojos del banco y puede ser causa legal y el banco puede exigir el reembolso de la deficiencia de su hipoteca que resultó de la venta baja.
Hay muchos casos donde le sugieren que usted puede quedarse en la casa y puede comprar la misma casa despeus de un cambio de titulo. Tambien, este tipo de transaccion es ilegal ya que su proposito no fue aprobado por el banco.
Tampoco es ilegal pedir parte de la comisión de los agentes que le está ayudando con su venta baja.
Todas las declaraciones se hacen bajo juramento y espero que esto le permita a evitar actos que luego se va a lamentar.
Aqui a continuacion detallo el documento de Citimortgage donde detalla lo que constituye un Arm´s Length Transaction. Quiero informarle que cada banco tiene su versión de la misma y solo uso como ejemplo el de Citimortgage.
Todas las Partes en el contrato en las instalaciones:Propiedad dirección:Afirmo que se trata de "transacciones en condiciones de plena" una,"Transacción de plena competencia" Una es una transacción entre partes que son independientes el uno del otro, y no relacionados y no afiliados de la familia, el matrimonio o empresa comercial, que no sea la compra y venta de los locales hipotecada entre el Prestatario (s) y el comprador ( s) que es el tema específico de la venta corta propuesta, como se describe a Citi.
Esta declaración jurada se va a ejecutar antes o en el momento del cierre de la venta de los locales hipotecados por todos los prestatario (s), comprador (s), agentes de bienes raíces representan a ninguna de las partes, el agente de custodia / cierre de realizar el cierre de la venta, y el facilitador de transacciones para facilitar la venta (si existe) de certificación, bajo pena de perjurio que:
(A) La venta de los locales hipotecado es una "plena competencia" transacción entre partes que no están relacionados y no afiliados de la familia, el matrimonio, o empresa comercial;
(B) No existen acuerdos, pactos o contratos entre las partes que el prestatario permanecer en la vivienda hipotecada como inquilino o más tarde obtener el título o la propiedad de los locales hipotecado, salvo en la medida en que el prestatario está autorizado a permanecer como inquilino en el Local hipotecado por un corto plazo, como es común y habitual en el mercado, pero no mayor de noventa (90) días, con el fin de facilitar la reubicación;
C) Ni el Prestatario (s) ni el comprador (s) recibirá los fondos o comisiones por la venta de los locales hipotecada;
(D) No existen acuerdos, pactos o contratos relativos a la venta actual o posterior venta de los locales hipotecada que no han sido revelados a Citi.
(E) Cada firmante entiende, acepta y se tiene la intención de que Citi y el inversor se basan en las declaraciones hechas en la declaración jurada, como contrapartida de la reducción de la cantidad de pago de la hipoteca y el acuerdo para la venta de los locales hipotecada;
(F) Cada firmante se compromete a indemnizar Citi y el inversionista de cualquiera y todas las pérdidas que resulten de cualquier mala representación negligente o intencional hecho en la declaración jurada, incluyendo pero no limitado a, el reembolso del importe del pago reducido de la hipoteca;
(G) La certificación va a sobrevivir al cierre de la transacción;
(H) Cada firmante entiende que una declaración falsa puede someter a los responsables a la responsabilidad civil y / o penales. Todas las firmas a la declaración jurada debe estar notariada. La declaración jurada puede ser incluido en el contrato de venta, una adición, u otros documentos de pre-cierre o clausura, siempre y cuando todas las firmas se obtienen antes o al momento del cierre.
Certicacion de Codigo de Coducta "Con Confianza" por NAHREP
La Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces
(NAHREP) ha anunciado el lanzamiento de En Confianza: El Código de NAHREP
de confianza, un código de ética que todos los miembros estarán obligados a
seguir para realizar negocios.
Los objetivos de NAHREP al escribir este código de nuevo son recuperar y
mantener la confianza del público, proteger a todos los consumidores y mantener
y aumentar la tasa de propietarios de vivienda hispanos.
NAHREP es una organización no lucrativa con sede en Washington,
DC Para más información, llame al (800) 964-5373 http://www.nahrep.org/.
(NAHREP) ha anunciado el lanzamiento de En Confianza: El Código de NAHREP
de confianza, un código de ética que todos los miembros estarán obligados a
seguir para realizar negocios.
Los objetivos de NAHREP al escribir este código de nuevo son recuperar y
mantener la confianza del público, proteger a todos los consumidores y mantener
y aumentar la tasa de propietarios de vivienda hispanos.
NAHREP es una organización no lucrativa con sede en Washington,
DC Para más información, llame al (800) 964-5373 http://www.nahrep.org/.
Me han preguntado por muchos propietarios de viviendas sobre las consecuencias de hacer una venta corta en lugar de ir a través de la ejecución hipotecaria. De hecho, ya habia publicado la tabla a continuación de nuevo en Septiembre, pero después de más de 30 postings más tarde, creo que está enterrado. Por lo tanto, he decidido publicar de nuevo para que los interesados podrían aprender sobre las diferencias.
Al igual que en mis mensajes anteriores, me gustaría reiterar que no soy abogado y no puede dar consejos legales y la información presentada tiene solo propósitos educativos y viene de mi material de formación como Experto Certificado de propiedad en dificultades (CDPE) Instituto que es el organismo que certifica la integridad de mi certificado como CDPE. No dude en preguntarme via e-mail a crownrealtor@gmail.com or llmandome a (213) 820-7509.
Al igual que en mis mensajes anteriores, me gustaría reiterar que no soy abogado y no puede dar consejos legales y la información presentada tiene solo propósitos educativos y viene de mi material de formación como Experto Certificado de propiedad en dificultades (CDPE) Instituto que es el organismo que certifica la integridad de mi certificado como CDPE. No dude en preguntarme via e-mail a crownrealtor@gmail.com or llmandome a (213) 820-7509.
domingo, 13 de noviembre de 2011
SB 458 Protección Anti-Deficiencia para los propietarios de casa
Aprueban ley a favor de los propietarios de casa
Ayudarán a quienes cuentan con más de un préstamo hipotecario
July 29, 2011 12:32 PM
Especial para Excéslior
Ayudarán a quienes cuentan con más de un préstamo hipotecario
Como “medida de urgencia”, la Legislatura aprobó la ley estatal SB 458, que apenas fue firmada por el gobernador Jerry Brown el pasado 11 de julio y entró en efecto inmediatamente.
Esta ley extiende aún más la Protección Anti-Deficiencia para los propietarios de casa que están enfrentando una ejecución hipotecaria, lo cual significa un gran alivio muy esperado para todos aquellos propietarios que tienen más de un préstamo hipotecario, y no encontraban una salida asequible para evitar la ejecución hipotecaria.
Con el riesgo y la preocupación de que las instituciones bancarias continuaran tratando legalmente de colectar por la diferencia del balance adeudado, muchos de estos propietarios buscaban opciones extremas como acceder a un embargo, o en el peor de los casos una bancarrota.
Este beneficio aplica para los propietarios que optan por una “venta corta”, la cual es hoy en
una de las alternativas más convenientes para evitar el embargo, así como el que impida a los bancos el ir detrás del propietario por la diferencia en el balance hipotecario versus el valor de venta en el mercado actual.
La “venta corta”, conocida en inglés como “short sale”, ocurre cuando el balance que usted debe al banco es superior al valor actual de la propiedad en el mercado de hoy, incluyendo también todos los gastos propios de venta.
Si cumple con los requisitos y su entidad bancaria aprueba la “venta corta”, está comprometiéndose a aceptar menos del balance total de su deuda. Para saber si tiene los requisitos necesarios y saber si califica para una “venta corta”, su entidad bancaria necesitará de su documentación financiera para iniciar y procesar el trámite.
Los documentos necesarios son los siguientes:
Impuestos federales de los dos últimos años.
Las formas W-2 de los dos últimos años.
Dos meses de sus estados de cuenta bancaria más recientes.
Talones de pago o cheque de su empleador del mes más reciente.
Estado Financiero Personal: Incluya todos sus Ingresos y todos los gastos de casa, en adición a todas sus obligaciones financieras.
Carta de Explicación, conocida como “Hardship Letter”, donde va a detallar las razones por las cuales no puede continuar con los pagos. Si este es el caso, es muy importante que lea y entienda completamente los términos de la aprobación de la “venta corta” concedida y extendida por el banco, así como la fecha de caducidad de la misma, y los costos que están incluidos en la aprobación, para que todas las cantidades al momento del cierre coincidan con las estipuladas por el banco inicialmente, y no se vea en apuros a último minuto.
Así mismo vender su propiedad en “venta corta” le da cierto control con el seguimiento propio del proceso de venta. Usted puede cumplir con los nuevos propietarios en mejores términos. Cumplirá los requisitos bajo las reglas de Fannie Mae, para comprar otra casa en dos años, en lugar de 5 a 7 años, si su informe de crédito no refleja “reposesión”.
Los informes del comité publicados dicen que la industria bancaria apoyó la nueva SB 458. El
principal beneficio de esta ley de ampliación es que “no deficiencia será adeudada o recopilada a la institución bancaria” después de ser aprobada una “venta corta”.
La excepción en esta nueva ley aplica si el prestatario comete fraude con respecto a la “venta corta”. Si su entidad bancaria aprueba la “venta corta”, ésta tiene el derecho a emitir un 1099 por la diferencia, debido a una disposición en el código de IRS acerca del perdón de su deuda. Pero si usted califica para el alivio tributario del Departamento de Rentas Internas, pudiera excluir el pago de estos impuestos bajo la “Ley del Perdón de la Deuda Hipotecaria”.
Tenga en consideración que los procedimientos de la venta corta son un poco complejos, por lo que sería recomendable que sea asesorado por un profesional en bienes raíces que sea experimentado y con amplio conocimiento en “ventas cortas”.
La “venta corta” es un proceso que toma tiempo, por lo que se recomienda paciencia, pero también perseverancia. Si ha hecho muchos intentos para conseguir una modificación de préstamo, y no llego a ningún acuerdo razonable que le convenga, o tal vez la modificación no es el proceso que usted desea o es conveniente para usted, considere la “venta corta” o “short sale” como una opción más prudente, y de esta manera evitar el proceso de embargo, y /o en casos extremos una bancarrota.
Consulte si tiene más dudas a un profesional en bienes raíces, especialista y con mucha experiencia en “ventas cortas” para que pueda orientarle y hacer de este confuso trámite un proceso más simplificado.
¡El tiempo pasa muy rápido! Tome acción inmediatamente si está atravesando por esta situación. No sólo tendrá menos tiempo para tomar acción, sino también menos posibilidades y soluciones para trabajar con ellas y evitar la reposesión de su propiedad.
Llameme con sus preguntas y voy a hacer todo lo posible para ayudarlo. Mi numero es (213) 820-7509
Esta ley extiende aún más la Protección Anti-Deficiencia para los propietarios de casa que están enfrentando una ejecución hipotecaria, lo cual significa un gran alivio muy esperado para todos aquellos propietarios que tienen más de un préstamo hipotecario, y no encontraban una salida asequible para evitar la ejecución hipotecaria.
Con el riesgo y la preocupación de que las instituciones bancarias continuaran tratando legalmente de colectar por la diferencia del balance adeudado, muchos de estos propietarios buscaban opciones extremas como acceder a un embargo, o en el peor de los casos una bancarrota.
Este beneficio aplica para los propietarios que optan por una “venta corta”, la cual es hoy en
una de las alternativas más convenientes para evitar el embargo, así como el que impida a los bancos el ir detrás del propietario por la diferencia en el balance hipotecario versus el valor de venta en el mercado actual.
La “venta corta”, conocida en inglés como “short sale”, ocurre cuando el balance que usted debe al banco es superior al valor actual de la propiedad en el mercado de hoy, incluyendo también todos los gastos propios de venta.
Si cumple con los requisitos y su entidad bancaria aprueba la “venta corta”, está comprometiéndose a aceptar menos del balance total de su deuda. Para saber si tiene los requisitos necesarios y saber si califica para una “venta corta”, su entidad bancaria necesitará de su documentación financiera para iniciar y procesar el trámite.
Los documentos necesarios son los siguientes:
Impuestos federales de los dos últimos años.
Las formas W-2 de los dos últimos años.
Dos meses de sus estados de cuenta bancaria más recientes.
Talones de pago o cheque de su empleador del mes más reciente.
Estado Financiero Personal: Incluya todos sus Ingresos y todos los gastos de casa, en adición a todas sus obligaciones financieras.
Carta de Explicación, conocida como “Hardship Letter”, donde va a detallar las razones por las cuales no puede continuar con los pagos. Si este es el caso, es muy importante que lea y entienda completamente los términos de la aprobación de la “venta corta” concedida y extendida por el banco, así como la fecha de caducidad de la misma, y los costos que están incluidos en la aprobación, para que todas las cantidades al momento del cierre coincidan con las estipuladas por el banco inicialmente, y no se vea en apuros a último minuto.
Así mismo vender su propiedad en “venta corta” le da cierto control con el seguimiento propio del proceso de venta. Usted puede cumplir con los nuevos propietarios en mejores términos. Cumplirá los requisitos bajo las reglas de Fannie Mae, para comprar otra casa en dos años, en lugar de 5 a 7 años, si su informe de crédito no refleja “reposesión”.
Los informes del comité publicados dicen que la industria bancaria apoyó la nueva SB 458. El
principal beneficio de esta ley de ampliación es que “no deficiencia será adeudada o recopilada a la institución bancaria” después de ser aprobada una “venta corta”.
La excepción en esta nueva ley aplica si el prestatario comete fraude con respecto a la “venta corta”. Si su entidad bancaria aprueba la “venta corta”, ésta tiene el derecho a emitir un 1099 por la diferencia, debido a una disposición en el código de IRS acerca del perdón de su deuda. Pero si usted califica para el alivio tributario del Departamento de Rentas Internas, pudiera excluir el pago de estos impuestos bajo la “Ley del Perdón de la Deuda Hipotecaria”.
Tenga en consideración que los procedimientos de la venta corta son un poco complejos, por lo que sería recomendable que sea asesorado por un profesional en bienes raíces que sea experimentado y con amplio conocimiento en “ventas cortas”.
La “venta corta” es un proceso que toma tiempo, por lo que se recomienda paciencia, pero también perseverancia. Si ha hecho muchos intentos para conseguir una modificación de préstamo, y no llego a ningún acuerdo razonable que le convenga, o tal vez la modificación no es el proceso que usted desea o es conveniente para usted, considere la “venta corta” o “short sale” como una opción más prudente, y de esta manera evitar el proceso de embargo, y /o en casos extremos una bancarrota.
Consulte si tiene más dudas a un profesional en bienes raíces, especialista y con mucha experiencia en “ventas cortas” para que pueda orientarle y hacer de este confuso trámite un proceso más simplificado.
¡El tiempo pasa muy rápido! Tome acción inmediatamente si está atravesando por esta situación. No sólo tendrá menos tiempo para tomar acción, sino también menos posibilidades y soluciones para trabajar con ellas y evitar la reposesión de su propiedad.
Llameme con sus preguntas y voy a hacer todo lo posible para ayudarlo. Mi numero es (213) 820-7509
viernes, 11 de noviembre de 2011
California Expande Ayuda hipotecaria para aquellos con segunda casas.
California amplió su programa de $ 2 mil millones para ayudar a los propietarios a evitar la ejecución hipotecaria a los que tienen segundas residencias también.
La Agencia de Financiamiento de Viviendas de California estableció los cuatro Keep Your Home programas con el dinero de la Departamento de Tesorería de $ 7.6 mil millones de Hardest Hit Fund. Antes, los prestatarios se vieron restringidos a las modificaciones, los fondos de desempleo, asistencia para la reubicación e incluso la reducción de capital, si tuviesen un segundo hogar.
Funcionarios eliminaron la exclusión, ya que dijo que muchos propietarios son los co-firmantes en un segundo hogar o están bajo el agua en su primera propiedad.
Otros cambios en los programas incluyen permitir a los prestatarios tomar ventaja de una reducción de capital aunque completó un cash-out refinanciamiento en el pasado, que muchos californianos hicieron durante el auge.
CalHFA también aumentó la cantidad de prestatarios de ayuda a los desempleados cualificados que reciben y el tiempo que se podíarecibir tal ayuda.lLos propietarios sin empleos pueden recibir hasta $ 3,000 en la hipoteca y asistencia tributaria al mes durante un máximo de nueve meses, un aumento de seis meses antes del cambio.
Los prestatarios también pueden obtener $ 20.000 a través de un programa de reincorporación a utilizar para los pagos de hipoteca atrasados, por encima de $ 15.000.
"Esta elegibilidad ampliado permitirá que más familias puedan calificar y recibir mayor asistencia", dijo Claudia Cappio, Director Ejecutivo de la Agencia de Financiamiento de Viviendas de California.
Para calificar para estos programas, administrador de los prestatarios deben participar. CalHFA dijo que cerca de 50 proveedores de servicios hipotecarios ya participan en al menos uno de los cuatro. Pero sólo el 11 administradores de participar en el programa de reducción del capital que requiere el banco para que coincida con cada dólar que la agencia retira del préstamo.
Mientras que Bank of America se unió al principal programa de reducción de California en julio, préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac siguen siendo excluidos.
El Procurador General de California Kamala Harris pidió recientemente en bas compañías para proporcionar una reducción de capital a sus electores.
La Agencia de Financiamiento de Viviendas de California estableció los cuatro Keep Your Home programas con el dinero de la Departamento de Tesorería de $ 7.6 mil millones de Hardest Hit Fund. Antes, los prestatarios se vieron restringidos a las modificaciones, los fondos de desempleo, asistencia para la reubicación e incluso la reducción de capital, si tuviesen un segundo hogar.
Funcionarios eliminaron la exclusión, ya que dijo que muchos propietarios son los co-firmantes en un segundo hogar o están bajo el agua en su primera propiedad.
Otros cambios en los programas incluyen permitir a los prestatarios tomar ventaja de una reducción de capital aunque completó un cash-out refinanciamiento en el pasado, que muchos californianos hicieron durante el auge.
CalHFA también aumentó la cantidad de prestatarios de ayuda a los desempleados cualificados que reciben y el tiempo que se podíarecibir tal ayuda.lLos propietarios sin empleos pueden recibir hasta $ 3,000 en la hipoteca y asistencia tributaria al mes durante un máximo de nueve meses, un aumento de seis meses antes del cambio.
Los prestatarios también pueden obtener $ 20.000 a través de un programa de reincorporación a utilizar para los pagos de hipoteca atrasados, por encima de $ 15.000.
"Esta elegibilidad ampliado permitirá que más familias puedan calificar y recibir mayor asistencia", dijo Claudia Cappio, Director Ejecutivo de la Agencia de Financiamiento de Viviendas de California.
Para calificar para estos programas, administrador de los prestatarios deben participar. CalHFA dijo que cerca de 50 proveedores de servicios hipotecarios ya participan en al menos uno de los cuatro. Pero sólo el 11 administradores de participar en el programa de reducción del capital que requiere el banco para que coincida con cada dólar que la agencia retira del préstamo.
Mientras que Bank of America se unió al principal programa de reducción de California en julio, préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac siguen siendo excluidos.
El Procurador General de California Kamala Harris pidió recientemente en bas compañías para proporcionar una reducción de capital a sus electores.
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