Consider deed-in-lieu before a foreclosure | Inman News

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Foreclosure activity tumbles to 6-year low in April | Inman News

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Should You Make Payments During Short Sale?

Should You Make Payments During Short sale ?

Short Sale FRaud: Short sale Negotiators

As an active short sale real estate agent with several certifications under my belt, you would think that I am know-all. That is farther from the truth as the short sale and foreclosure landscape change continually with new legislations from Freddie, Fannie, and each respective lenders and investors which give you a feeling of chaos.

Here is an informative article from a site that I regularly visit for updates and deals with short sale frauds related to shor sale negotiators.  In this field, many claim to be experts but unless you have first hand experience it is difficult to tell as many agents resort to the use of short sale negotiators who themselves have not been tested.


Short sale Tips. What is Short Sale Fraud

Short sale Update for Limited Liability Companies (LLC)

Dear Homeowners and agents: Did you know that if the buyer of a short sale is a Limited Liability Company (LLC) or Corporation, there are specific documents that must be completed? If required documents are not provided, the short sale process can experience significant processing delays. LLC required documents: If the buyer is an LLC, the following documentation must be provided to the Short Sale Specialist: Fully executed Articles of Incorporation / Organization andOperation Agreement (contains Members Agreement which lists Officers and their ownership interest in the company) Proof of funds in the LLC's name Proof of the buyer's connection to the LLC Corporation required documents: if the buyer is a Corporation, the following documentation must be provided to the Short Sale Specialist: Copy of Articles of Incorporation List of Shareholders and Officers Proof of funds in the Corporation's name Proof of buyer's connection to the Corporation When providing the required documents specified above, please ensure they are legible and all pages of all documents are included. In addition, name each document with its own specific title (e.g., Articles of Organization). Failure to provide the Short Sale Specialist with fully executed and legible required documents may cause delays in processing the short sale file, and / or may result in the file being declined. Per investor guidelines, additional documents may be required and will be communicated, as applicable, by the Short Sale Specialist.

New Guidelines for Fannie Mae Short Sale

August 21, 2012

Fannie Mae Announces New Short Sale Guidelines

New Guidelines Streamline Short Sale Processes to Prevent Foreclosures and Help Communities Stabilize

Andrew Wilson

202-752-5168

WASHINGTON, DC – Fannie Mae (FNMA/OTC) announced that it will implement new short sale guidelines for servicers to follow as part of the Federal Housing Finance Agency’s Servicing Alignment Initiative. The new guidelines streamline documentation requirements, waive deficiencies for borrowers that successfully complete a short sale and set standard payments for subordinate lien holders. In addition, all servicers will have the authority to approve and complete short sales that conform to the requirements without receiving individual approval from Fannie Mae.

“Short sales have become an increasingly important tool in preventing foreclosures and stabilizing communities,” said Leslie Peeler, senior vice president, National Servicing Organization, Fannie Mae. “We want to help as many homeowners avoid foreclosure as possible. It is vital that servicers, junior lien holders and mortgage insurers step up to the plate with us. These new guidelines will open doors to help more homeowners qualify for short sales, remove barriers to completing short sales, and make the process more efficient for homeowners and servicers.”

Under the new guidelines, servicers will be permitted to approve a short sale for borrowers who have certain hardships but have not yet gone into default. Those hardships include the death of a borrower or co-borrower, divorce or legal separation, illness or disability or a distant employment transfer. In addition, Fannie Mae is significantly reducing the documentation required to complete a short sale, including requiring no documentation of a borrower’s hardship 90 days or more delinquent and have a credit score lower than 620. This will remove barriers for those homeowners who are most in danger of foreclosure and increase servicer efficiency in completing a short sale.

Fannie Mae will also limit subordinate-lien payments to $6,000. Previously, subordinate lien holders often attempted to negotiate higher payments. The servicer will be able to offer the maximum payment of $6,000 in order to facilitate the transaction. By setting a standard payout amount and a limit for every transaction, Fannie Mae is removing the guess work and standardizing the transaction to help accelerate the short sale process.

Fannie Mae has taken a number of steps to make the short sale process more efficient, including implementing a Short Sale Assistance Desk to help real estate professionals in targeted markets work out challenges in individual short sales, requiring servicers to complete short sale evaluations within 60 days and making military families who receive Permanent Change of Station orders eligible for a short sale. Fannie Mae completed 38,717 short sales through the first six months of 2012 and 70,025 in full year 2011.

The Servicing Guide Announcement implementing the changes to Fannie Mae’s short sale guidelines will be distributed to servicers and posted to www.efanniemae.com on Wednesday, August 22. Homeowners can learn more about short sales, modifications and other foreclosure alternatives at www.knowyouroptions.com.

Fannie Mae exists to expand affordable housing and bring global capital to local communities in order to serve the U.S. housing market. Fannie Mae has a federal charter and operates in America's secondary mortgage market to enhance the liquidity of the mortgage market by providing funds to mortgage bankers and other lenders so that they may lend to home buyers. Our job is to help those who house America.
Follow us on Twitter: http://twitter.com/FannieMae

Principal Reduction: List of Servicing companies

El Programa de Reducción del Saldo Principal* (Principal Reduction Program - PRP) ofrece ayuda a propietarios de casa elegibles que han experimentado una dificultad económica grave junto con una reducción severa en el valor de su propiedad.
Los propietarios de casa que califican para participar en el programa PRP podrían ser elegibles para recibir una ayuda de hasta $100,000 a través de Conserva Tu Casa California.


The Principal Reduction Program* provides assistance to eligible homeowners who have experienced an economic hardship coupled with a severe decline in the home's value.
Homeowners who qualify for the PRP could be eligible for up to $100,000 in assistance from Keep Your Home California.

Here are the 50 servicers participating in the Principal Reduction Program. The latest to join are UMe Federal Credit Union,Bourns Employee Credit Union, Fay Financial, Seterus and Lender Live Network. Click below for a complete list.

List of Participating Agencies for Principal Reduction


Source:http://www.keepyourhomecalifornia.org/prp.htm

House Passes Senate ‘Cliff’ Bill and how it affects homeowners

Here is the National Association of REALTORS® update on the impact the new tax bill will have on real estate.

House Passes Senate ‘Cliff’ Bill

Banco de America Asistencia Financiera de hasta $ 30,000

Bank of América anunció hoy que está ampliando el programa piloto de venta corta cooperativa (cooperative short sale) programa que ha tenido gran éxito en la Florida. Aquí está el anuncio del lanzamiento de noticias del l banco.



Calabasas, California - Sumándose a las iniciativas de prevención de ejecución hipotecaria, Bank of América ha puesto en marcha un programa nacional que ofrece a los clientes morosos hipotecarios aumento de la asistencia con los gastos de reubicación - que van desde $ 2.500 hasta $ 30.000 – por completar y cooperar en una venta corta.

"Bank of América se compromete a proporcionar alternativas a la ejecución de una hipoteca siempre que sea posible". "Este programa puede ayudar a los clientes hacer una transición planificada de la propiedad cuando las opciones de retención se han agotado o han tomado la decisión de vender la casa."

El programa de asistencia de venta corta se basa en iniciativas, que llevó a 200.000 ventas cortas (short sales) terminadas en los últimos dos años y a otras 30.000 en el primer trimestre de 2012. Este programa se basa en una oferta de incentivos similar que Bank of América puso a prueba en Florida el año pasado.

Para calificar para el pago de asistencia de reubicación en el marco del nuevo programa, el dueño de casa debe trabajar de manera proactiva con el banco para obtener la aprobación previa de un precio de venta antes de presentar una oferta de compra al banco. Una venta corta (short sale) debe ser iniciada a finales de este año y cerrar el 26 de septiembre de 2013, para ser elegible para el pago. Los dueños de casa que califican para este programa y que ya iniciaron la venta corta, pero no han cerrado pueden ser elegibles para la asistencia de reubicación.

El monto de la asistencia en el marco del nuevo programa será determinado sobre una base de caso por caso mediante un cálculo que incluye el valor de la vivienda, la cantidad adeudada y otras consideraciones.

Inicialmente, el programa será ofrecido en las hipotecas que son de propiedad y administrados por el Banco de América.
El programa esta disponible a nivel nacional, Bank of América anticipa una mayor respuesta al programa de los dueños de casa en California, Nevada, Arizona, Florida y otros estados más afectados por la crisis económica y la caída de valor de la propiedad.

Los clientes que crean que pueden ser elegibles para este programa de asistencia de venta corta y de asistencia de reubicación pueden ponerse en contacto con especialistas del programa en el 877.459.2852.
Para ayudar a los propietarios a comprender el proceso de venta corta y otros programas que eviten la ejecución hipotecaria, Bank of América les invita a visitar el sitio web de Servicios de Transición en www.bankofamerica.com/hometransition.

Un feliz cliente mio acaba de recibir $ 17,500 como parte de este programa diseñado para asistir financialmente a los dueños.

Despues de 9 meses..finalmente otro cliente feliz.

Hoy oficialmente llegué a la conclusión de una venta corta o short sale para un cliente que comenzó hace 9 meses. Fue un largo camino lleno de contratiempos (ya que el vendedor tenía dos préstamos de diferentes prestadores que tuvieron que ser negociados por separado), pero al final, el dueño de la casa fue capaz de recibir una forgivance(exhoneracion) libre y clara de su deficiencia resultante de la venta corta.

Además de eso, tuve la oportunidad de obtenerle $ 17,500 a mis clientes como asistencia para la reubicación de la entidad crediticia. Es así que el alivio después de 9 meses, pero más debido a que mis clientes estaban contentos con el resultado. Al final, se podrán comprar otra casa después de sólo dos años de tiempo de espera. Yo atribuyo el exito a mi formación (training) y siguiendo meticulosamente las instrucciones de los prestamistas.

Sin embargo, se espera  de que la ley que permite la exonearcion de la deficiencia resultante de la venta corta venza al fin de este año.  De no ser renovado, los propietarios enfrentará una gran responsibilidad financiera. Hoy en dia, el proceso de venta corta se ha acelerado al punto de ser aprobado dentro de tres meses. Los organismos de Fannie y Freddie Mac tendrán que instruir a sus servidores de procesar sin más demoras innecesarias.

La última encuesta puso a 7 % el indice de propietarios que están en defecto de sus pagos hipotecarios. Aunque muchos han podido evitar ejecuciones hipotecarias por medio de loan modification or refinacimiento, gran número no son tan fortunados. A pesar de esto, el gobierno permitirá a los dueños que hagan short sale a solicitar prestamos de los prestamistas dentro de dos años para la compra de su casa.

HAFA Short Sale Update

Estas nuevas actualizaciones HAFA serán efectivas a partir del 1 de junio de 2012, y permitirán a los propietarios con más dificultades para buscar ayuda. Lo más importante es la fecha límite para la presentación de la elegibilidad de HAFA se extenderá un año completo, hasta  el 31 de diciembre de 2013.

2012 Marzo de actualizaciones del programa HAFA incluyen:

· La eliminación de los requisitos de ocupación. Anteriormente, los propietarios de viviendas HAFA requiere haber vivido en la propiedad en los últimos 12 meses.

· Los 3.000 dólares de incentivos de traslado se limitará a las propiedades ocupadas por el propietario o el inquilino en el momento de la venta corta.

· Los pagos hipotecarios podrán superar el 31% de los ingresos brutos mensuales del dueño de casa. Esta actualización permitirá que un dueño de casa para estar al día en su hipoteca y todavía calificar, reduciendo al mínimo el impacto global de su crédito.

· Los prestamistas secundarias podrán recibir hasta un máximo de 8.500 dólares, frente a los 6.000 dólares previamente.

· Y uno de los cambios más dramáticos: la comunicación Buró de Crédito será el código de cuenta de estado 13 (pagado o cerrado la cuenta / saldo de cero) o 65 (cuenta de pago en su totalidad / a se inició la ejecución hipotecaria), según corresponda.

Con estas actualizaciones, propietario de una casa puede estar al día con su hipoteca, califica para HAFA, seguir haciendo sus pagos, y ejecutar una venta corta con el mínimo impacto en su crédito!

Para una consulta sobre sus opciones para la venta en el mercado actual, llamar a Daniel Choi.

Negative Mortgage Map: Core Logic 2011

Equidad de la vivienda se ha convertido en una cosa del pasado para millones de propietarios de viviendas. Casi 11 millones, para ser precisos. Ese es el número de propiedades en todo el país que tenía un patrimonio negativo al final del segundo trimestre de 2011, de acuerdo al mercado la firma de investigación CoreLogic.


Utilizando los datos CoreLogic, hemos ilustrado el número y porcentaje de "submarino" propiedades (un término común para las personas con préstamos hipotecarios que son más grandes que lo que la propiedad es actualmente un valor) en los Estados Unidos. Pase el ratón sobre cada estado para los detalles.

http://www.creditsesame.com/blog/negative-equity-how-many-loans-are-underwater-in-your-state/

Está usted bajo agua pero quiere permanecer en su casa ?

Estimado Propietario/a,


Está usted bajo agua pero quiere permanecer en su casa ?


Tenemos una gran opción para Usted.


El 1 de enero de 2011, California Senate Bill SB931 entró en vigor y se detiene juicios deficiencia en las ventas de baja y las ejecuciones hipotecarias en California de todas las hipotecas en primer lugar. Esto significa que el prestamista no puede seguir un juicio por deficiencia si el préstamo era dinero de la compra o refinanciamiento.

Los beneficios para los propietarios

• Usted puede permanecer en su casa solo pagando renta razonable.

• Elimina todas las deudas de su hipoteca.

• Los inversionistas solo piden un rendimiento de inversión razonable mientras Usted vive en su casa.

• Puede ejercer la primera opción de comprar la casa después de 2 años a un precio muy razonable.

Soy entrenado en HAFA Short sale y le puedo ayudar a permanecer en su casa con la opción de comprar. Muchas gentes han oído de este programa pero poco somos los que ejecutamos con éxito.

Llámeme para una consulta gratis y Usted estará encantado de haberlo hecho.


Daniel Choi


Daniel Choi, Realtor, CDPE, CHP

Cell: (213) 820-7509 Hablo Español. No Espere . LLaméme Ya

Nextage Capital Advisors

DRE Lic. # 01700325

danielc@nextagerealty.com

http://www.foreclosuremission.blogspot.com/

La Opinion: Más opciones para no perder la vivienda

Nuevo plan estatal destina $2,000 millones y pretende ayudar a 80 mil propietarios

• Araceli Martinez Ortega/araceli.martinez@laopinion.com |
• 2011-11-08
• | La Opinión

SACRAMENTO.— Los desempleados que están batallando para pagar sus hipotecas o quienes estén retrasados con los pagos, tienen una nueva y más amplia tabla de salvación en un programa estatal financiado con 2,000 millones de dólares del Paquete Federal de Estímulo Económico que podría ayudarles a no perder sus casas.
"El programa está planeado para que termine en 2017 o hasta que el dinero se acabe pero la meta es apoyar entre 80,000 y 100,000 propietarios de casas", dijo a La Opinión, Diane Richardson, directora del programa Conserva tu Casa California, administrado por la Agencia Estatal de Financiamiento de la Vivienda de California.

"Este dinero se nos entregó por el alto número de embargos que ha habido en el estado y la alta tasa de desempleo", agregó Richardson.

A principios de año, la organización California Consuming Banking estimó que 5 millones de californianos estaban retrasados con dos meses o más en sus hipotecas mientras que California figuraba en la lista de los cinco estados con más del 50% de embargos en el país.Aunque el programa fue lanzado a principios de año, ayer se anunciaron los cambios y ajustes que se le hicieron para beneficiar a más personas.

Dividido en cuatro programas, el primero aumenta la ayuda hasta 3,000 dólares por mes para que los propietarios de casa desempleados puedan pagar sus hipotecas hasta por nueve meses. Los propietarios de casa tienen que estar recibiendo el desempleo para poder calificar.

El segundo programa ayudará a quienes se han rezagado con el pago de sus hipotecas debido a que estuvieron desempleados temporalmente o tuvieron otros problemas financieros, para ponerse al corriente con sus pagos dándoles un aumento en un préstamo de 15,000 a 20,000 dólares.

El tercer programa les reduce en 50,000 dólares la deuda del principal siempre y cuando el banco proveedor de la hipoteca esté dispuesto a poner otros 50,000 dólares adicionales. "Si esto se logra podría darse una reducción de la deuda principal de 100,000 dólares", subrayó Richardson.

El cuarto programa Asistencia en Transición aporta hasta 5,000 dólares para los pagos de reubicación que tienen que hacer los propietarios de casas que hayan decidido vender su casa en una venta rápida antes de que el banco la tome (short sale) o entrega la casa voluntariamente para evitar el embargo.

En un comunicado, Claudia Cappio, directora ejecutiva de la Agencia de Financiamiento de la Vivienda explicó que los ajustes hechos al programa fueron producto de evaluar la experiencia y de los resultados iniciales del programa Conserva tu Casa California.

Un requisito muy importante para que un propietario de casa pueda participar en los programas de Conserva tu Casa California es que los bancos proveedores de hipotecas participen. Actualmente participan 50, los cuales cubren más del 85% de las hipotecas de California.Además tiene que ser de bajos y moderados ingresos, y la casa no debe valer más de 729,000 dólares.

Desde que este programa fue lanzado en febrero pasado ha beneficiado a 8,000 propietarios de casas.
Gina Green, portavoz de la oficina en California del Centro de Préstamo Responsable, una organización de defensa de los consumidores ante los bancos, dijo que los californianos que sufren para pagar sus hipotecas, ciertamente le dan la bienvenida a los cambios a este programa.

Sin embargo, sostuvo que muchos californianos en California y la nación deben hasta dos o treces veces más del valor de la casa. "Lo que realmente se necesita es una reducción al principal y este plan va a ayudar a algunos propietarios en California pero con tantos con al agua hasta el cuello, aún 100,000 dólares de ayuda no será suficiente para que mantengan la propiedad de sus casas porque los prestamistas tienen que igualar dólar por dólar para que funcione", expuso.

Se recomienda a los interesados llamar al 888-954-5337 entre las 7 de la mañana y las 7 de la tarde entre semana y de 9 de la mañana a 3 de la tarde los sábados. También puede visitar el portal www.KeepYourHomeCalifornia.org, en español www.ConservaTuCasaCalifornia.org

Más opciones para no perder la vivienda

Conserva Tu Casa California.

Si la casa donde usted vive es de su propiedad y usted ha sufrido una dificultad económica grave, seleccione por favor la opción a continuación que mejor corresponda a su situación:

 

Si la casa donde usted vive es de su propiedad y usted ha sufrido una dificultad económica grave, seleccione por favor la opción a continuación que mejor corresponda a su situación:


Conserva Tu Casa California

BofA: Alternatives To Foreclosure Chart

The Chart from Bank of America's Home Transition Guide below provides an overview of selling your house, a short sale, a deed in lieu and  a foreclosure by comparing their different features.

California Underwater Mortgage Map

An interesting article by a Brooking Institute fellow about the distribution of underwater homeowners contrasting the leader Las vegas with cities like San Antonio, TX and giving the reasons. Below is the link of the article by Alan Berube.

where-mortgage-owners-are-drowning

Que es Full Arm’s Length Transaction ?

Hoy quisiera tocar el tema de Arm´s Length Transaction que genera mucha confusión de parte de propietarios que piensan hacer un short sale o agentes que carece de conocimiento en este area.

Si su agente y usted en cooperacion tratan de pasar la propiedad a sus familiares or alguien relacionado por matrimonio (primos, tios) o socios de negocios, usted estaria cometiendo un fraude ante los ojos del banco y puede ser causa legal y el banco puede exigir el reembolso de la deficiencia de su hipoteca que resultó de la venta baja.

Hay muchos casos donde le sugieren que usted puede quedarse en la casa y puede comprar la misma casa despeus de un cambio de titulo. Tambien, este tipo de transaccion es ilegal ya que su proposito no fue aprobado por el banco.

Tampoco es ilegal pedir parte de la comisión de los agentes que le está ayudando con su venta baja.

Todas las declaraciones se hacen bajo juramento y espero que esto le permita a evitar actos que luego se va a lamentar.

Aqui a continuacion detallo el documento de Citimortgage donde detalla lo que constituye un Arm´s Length Transaction. Quiero informarle que cada banco tiene su versión de la misma y solo uso como ejemplo el de Citimortgage.


Todas las Partes en el contrato en las instalaciones:Propiedad dirección:Afirmo que se trata de "transacciones en condiciones de plena" una,"Transacción de plena competencia" Una es una transacción entre partes que son independientes el uno del otro, y no relacionados y no afiliados de la familia, el matrimonio o empresa comercial, que no sea la compra y venta de los locales hipotecada entre el Prestatario (s) y el comprador ( s) que es el tema específico de la venta corta propuesta, como se describe a Citi.

Esta declaración jurada se va a ejecutar antes o en el momento del cierre de la venta de los locales hipotecados por todos los prestatario (s), comprador (s), agentes de bienes raíces representan a ninguna de las partes, el agente de custodia / cierre de realizar el cierre de la venta, y el facilitador de transacciones para facilitar la venta (si existe) de certificación, bajo pena de perjurio que:
(A) La venta de los locales hipotecado es una "plena competencia" transacción entre partes que no están relacionados y no afiliados de la familia, el matrimonio, o empresa comercial;

(B) No existen acuerdos, pactos o contratos entre las partes que el prestatario permanecer en la vivienda hipotecada como inquilino o más tarde obtener el título o la propiedad de los locales hipotecado, salvo en la medida en que el prestatario está autorizado a permanecer como inquilino en el Local hipotecado por un corto plazo, como es común y habitual en el mercado, pero no mayor de noventa (90) días, con el fin de facilitar la reubicación;
C) Ni el Prestatario (s) ni el comprador (s) recibirá los fondos o comisiones por la venta de los locales hipotecada;
(D) No existen acuerdos, pactos o contratos relativos a la venta actual o posterior venta de los locales hipotecada que no han sido revelados a Citi.
(E) Cada firmante entiende, acepta y se tiene la intención de que Citi y el inversor se basan en las declaraciones hechas en la declaración jurada, como contrapartida de la reducción de la cantidad de pago de la hipoteca y el acuerdo para la venta de los locales hipotecada;
(F) Cada firmante se compromete a indemnizar Citi y el inversionista de cualquiera y todas las pérdidas que resulten de cualquier mala representación negligente o intencional hecho en la declaración jurada, incluyendo pero no limitado a, el reembolso del importe del pago reducido de la hipoteca;
(G) La certificación va a sobrevivir al cierre de la transacción;
(H) Cada firmante entiende que una declaración falsa puede someter a los responsables a la responsabilidad civil y / o penales. Todas las firmas a la declaración jurada debe estar notariada. La declaración jurada puede ser incluido en el contrato de venta, una adición, u otros documentos de pre-cierre o clausura, siempre y cuando todas las firmas se obtienen antes o al momento del cierre.

Certicacion de Codigo de Coducta "Con Confianza" por NAHREP

La Asociación Nacional de Profesionales Hispanos de Bienes Raíces
(NAHREP) ha anunciado el lanzamiento de En Confianza: El Código de NAHREP
de confianza, un código de ética que todos los miembros estarán obligados a
seguir para realizar negocios.

Los objetivos de NAHREP al escribir este código de nuevo son  recuperar y
mantener la confianza del público, proteger a todos los consumidores y mantener
y aumentar la tasa de propietarios de vivienda hispanos.

NAHREP es una organización no lucrativa con sede en Washington,
DC Para más información, llame al (800) 964-5373  http://www.nahrep.org/.

Me han preguntado por muchos propietarios de viviendas sobre las consecuencias de hacer una venta corta en lugar de ir a través de la ejecución hipotecaria. De hecho, ya habia publicado la tabla a continuación de nuevo en Septiembre, pero después de más de 30 postings más tarde, creo que está enterrado. Por lo tanto, he decidido publicar de nuevo para que los interesados ​​podrían aprender sobre las diferencias.
Al igual que en mis mensajes anteriores, me gustaría reiterar que no soy abogado y no puede dar consejos legales y la información presentada tiene solo propósitos educativos y viene de mi material de formación como Experto Certificado de propiedad en dificultades (CDPE) Instituto que es el organismo que certifica la  integridad de mi certificado como CDPE. No dude en preguntarme via e-mail a crownrealtor@gmail.com or llmandome a (213) 820-7509.